天津宅基地制度改革试点样本(2)

一直以来，宅基地交易均受到严格限制，交易仅限于本村集体成员之间，城镇居民或其他集体组织成员不能购买。集体组织外成员只能租赁宅基地，但租赁权不受法律保护。

此前，北京市通州区宋庄地区，曾有不少画家与村民签订宅基地租赁协议，并对宅基地上的房屋进行改造。随着北京房价上涨，村民要求提前收回宅基地，并诉诸法律，最终法院均支持了村民。

上述溪谷间公司人士告诉经济观察报，天津市蓟州区是宅基地制度改革试点之一，天津农委、天津农交所、村委会均参与宅基地流转过程，一定程度保护了流转权益。

就联合村宅基地流转等相关情况，蓟州区委宣传部、蓟州区农委均拒绝了经济观察报的采访。上述溪谷间公司人士说，今年以来，蓟州和武清等地开始发放鉴证书，但目前武清停止发放，仅有蓟州区的联合村等少数几个村庄可以发放。

测绘、确权、发证

上述官方人士告诉经济观察报，2014年蓟州区遭列为宅基地制度改革试点，此后天津又增加了静海作为试点。另外，重庆部分区域也进行了相关试点工作。但迄今为止，只有蓟州区进行了宅基地规模化确权行动。

这位官方人士介绍，自2016年以来，蓟州区开始对全区的宅基地进行摸底测绘，累计测绘了24万户家庭。其中既有真实的宅基地，也有一些在测绘过程中发现并非真实的宅基地。

测绘不仅要界定宅基地的四至范围、面积、房屋占地面积、房屋建筑面积、层数等相关信息；也要明确宅基地的权利人，比如宅基地是单独所有，还是共同所有。每一户宅基地形成一份单独材料。

完成测绘后，村民和村集体对宅基地的测绘图及相关材料签字确认，分别在村集体和规自局网站公示，公示结束后，如果没有异议，即遭视为生效。这些测绘资料作为宅基地原始地籍由规自局封存。

上述官方人士介绍，一直以来，农村宅基地管理较为混乱，虽然农村常住人口持续减少，但宅基地面积反而持续上升。测绘也是为了摸清农村宅基地的现状，明确责权，作为未来翻建改建的依据。

该人士说，测绘是宅基地确权的一个重要环节和过程，测绘形成的平面图及相关资料是领取不动产权证的主要依据。2023年底，蓟州区开始为确权的宅基地颁发不动产权证，至今已经累计发放了14.7万本。“在试点城市中，蓟州区颁发的不动产权证最多。”上述官方人士告诉经济观察报。

蓟州区作为宅基地制度改革试点，在确权的同时，也在整顿清理宅基地乱占乱建行为，两项工作同步进行。经过确权和颁发不动产权证，使得农民对宅基地的权利和义务进一步明确，也为未来进一步试点打下了基础。

蓟州区宅基地制度改革试点走在前列，也遇到了很多问题，最大的问题是，部分宅基地由于没有测绘，无法完成确权，也无法领取不动产权证，目前，这部分村民一直在寻找解决方法。

上述官方人士介绍，没有测绘的宅基地主要分为三种情况：第一是村里一些孤寡老人的宅基地，由于消息闭塞，测绘时没有得到消息，错过了时机；第二，一些村民外出打工，测绘时，不愿回来；第三，部分宅基地存在权属纠纷，无法进行测绘。

由于规模性测绘工作已经结束，目前政府也没有足够的人力、物力和财力为这部分宅基地补充测绘。“这是宅基地制度改革试点过程中遇到的最大难题。”上述官方人士说，过去统一批量测绘时，规模较大，通过招标找的测绘公司，每个宅基地费用是200元。如果单独补充测绘，费用是2000元到3000元，村民不愿出费用，政府也没有专门资金支持。“我们一直在建议国家相关部门划出一笔资金，为这些村民做补充测绘。”该官方人士说，下一步将要试点宅基地入市，没有不动产权证无法入市交易，将会极大地影响这些村民的利益，届时，当地政府将面临更大压力。

宅基地十年试点

根据71号文件，33个试点城市分别从农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地管理制度等三个方面进行试点探索，其中蓟州区主要针对宅基地制度改革进行试点。

为了便于试点，2015年3月，全国人大授权国务院在33个试点城市暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。

此后，相关法律法规及政策持续出台。

2019年8月修订并于2020年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》提出，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。