天津宅基地制度改革试点样本

9月24日，在天津市蓟州区官庄镇联合村一处在建的宅基地前，置业顾问告诉前来看房的客户，宅基地由一套两室一厅的平房和一个小院组成，总面积300平方米左右，售价49万元。精装修交付。

置业顾问所在的津北溪谷间(天津)旅游发展有限公司（下称“溪谷间公司”）在联合村累计获得30多个宅基地项目，每个宅基地项目位置和面积不同，价格从49万元到150万元不等。

置业顾问介绍，天津市蓟州区作为宅基地制度改革试点，在宅基地流转方面有相应的政策支持，联合村宅基地流转主要依据的是天津市农业农村委员会（下称“天津农委”）关于盘活闲置宅基地的相关政策。

2014年12月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（下称“71号文件”），决定在全国33个县（市）行政区域进行试点，蓟州区是宅基地制度改革试点之一。

天津市蓟州区一位官方人士告诉经济观察报，蓟州区宅基地制度改革试点涉及两个方向。

第一个是天津农委主导的农村闲置宅基地流转用于民宿等文旅相关产业经营，目前已经在部分村集体实施。

第二个是由天津市规划与自然资源局（下称“天津规自局”）主导的宅基地确权。目前第一阶段确权工作基本完成，已经为确权的宅基地颁发了不动产权证。下一步将试点宅基地交易范围扩大。

上述官方人士告诉经济观察报，目前遇到的困难比较多。由于历史原因及经费问题，还有很多宅基地无法完成确权，无法确权意味着无法交易，目前拿不到不动产权证的农民反应比较强烈。

闲置宅基地流转

联合村位于天津盘山景区东南，有不少村民从事民宿、农家乐旅游相关的产业，村里也有丰富的农产品。2023年下半年，溪谷间公司通过招商引资进入联合村，主要负责联合村整体文旅运营。

根据蓟州区官方及溪谷间公司描述，2023年底至2024年初，溪谷间公司通过天津农交所先后摘得联合村30多个闲置宅基地项目，其中部分已经完成改造投入使用。

溪谷间公司一位人士告诉经济观察报，由于年轻人大量外流，联合村有大量闲置宅基地，加上靠近盘山景区，政策支持流转闲置宅基地用于发展民宿等文旅相关的配套产业，目前已经改造了十多户。

宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，宅基地归村集体所有，免费分配给村集体内的成员使用。

天津试点用于流转的闲置宅基地主要为农民一处宅基地以外的其他宅基地，比如从父母继承来的宅基地，不能是村民的唯一住房。上述溪谷间公司人士说，在流转过程中，融易新媒体消息，溪谷间公司首先要甄别的就是宅基地是否为村民唯一住房。

溪谷间公司与闲置宅基地使用权利人就流转价格等方面达成协议，并获得村委会同意后，由联合村集体经济组织在天津农交所挂牌，溪谷间公司摘牌。

天津农交所信息显示，挂牌文件内容包括宅基地流转面积、建筑面积、现状及不动产权证持有人等相关信息，也约定了期满收回、续约、纠纷等解决方式。溪谷间摘牌后，分两次支付全部交易价款。

上述置业顾问介绍，购房者获得宅基地的究竟流程是，首先选定位置和面积都符合要求的闲置宅基地，进行现场设计规划；其次，向溪谷间公司缴纳2万元合作意向金；第三，与溪谷间的设计师沟通设计图纸；第四，双方签订合作合同，缴纳10万元首付款；第五，宅基地改造开工，缴纳50%房款。

闲置宅基地改造的设计图纸需经过天津市规自局蓟州区分局审批，由溪谷间完成建造并交付给购房者。经村集体组织、宅基地权利人同意，由天津市农交所为购房者颁发《农村产权流转交易鉴证书》。

溪谷间公司提供的鉴证书样本内容有“津农权鉴字【xx】第xx号、项目编号、转出方、受让方、标的名称、坐落位置、四至、宅基地面积、房基占地面积、建筑面积、住宅建筑面积、建筑层数、建筑高度、交易方式、挂牌价格、成交价格、成交时间、签约时间、流转期限、合同价款支付方式等内容。

上述溪谷间公司人士说，购房者获得的是20年流转权，期间宅基地及建筑房屋可以自己使用，也可以委托给溪谷间经营，在获得集体组织同意的情况下，可以将流转权转让给第三方，交易双方没有资格限制。

置业顾问介绍，目前的十多户意向购房者多为北京地区的老年人，部分购房者获得的流转宅基地已经收房。