上半年北京办公楼市场空置率持续上升，租金承压

6月29日，高力国际对2023年第二季度北京办公楼市场表现进行回顾和展望，今年上半年，从净吸纳量、空置率、租金等方面来看，北京办公楼市场表现不振，新增需求不足仍是核心问题。

空置率上升、租金延续底部震荡

从二季度的北京甲级写字楼市场数据来看，净吸纳量延续一季度的疲软走势，本季度净吸纳量再度为负，达到-5.3万平方米。存量楼宇空出更多的办公面积，加上一个新项目入市（8万平米左右），导致空置率上涨1%至17.7%。

随着年初市场乐观预期落空，二季度更多的楼宇业主开始积极进行租金策略调整，整体市场净有效租金较一季度下降3.5%至317元每月每平米。除丽泽市场租金保持稳定以外，其他所有子市场的租金均呈现不同程度的下降，其中降幅最大的是中关村市场，达到7.6%。

高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明表示，在高力国际监控的CBD市场40栋甲级楼宇中，二季度有22栋楼宇的净有效租金呈现不同程度的下降，平均下降幅度达到5.5%，降幅最大的楼宇达到15%。

乙级和产业园市场并未出现明显的复苏态势。高力国际数据显示，二季度乙级市场净吸纳量为-3.6万平方米，已经连续5个季度净吸纳量为负。市场下行主要是受中关村市场的拖累，中关村市场二季度净吸纳量为-4.9万平方米，两个季度合计净吸纳量为-9.4万平方米。整体市场空置率上涨到18.1%，租金下降2.8%至212元每月每平米。

此外，产业园市场净吸纳量二季度由正转负，达到-3.7万平方米，其中上地子市场净吸纳量为-1.3万平方米。产业园市场空置率上升到17.9%，租金为122元每月每平米。

新增需求不足是主因

“综合甲乙级写字楼和产业园的市场表现来看，办公楼市场上半年的表现基本符合目前宏观经济整体需求不足的现状，全市场上半年合计净吸纳量达到-25万平方米，其中中关村一个子市场就达到-14.2万平方米。”陆明介绍说。

展望下半年的市场走势，市场的核心关注点仍然是需求侧的表现。当头部行业或企业开始调整，而后续的行业生力军还不足以支撑经济和行业发展的时候，就会形成行业发展的空档期，这个时期也是办公楼市场发展环境的复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。

高力国际北京分公司董事总经理李娟认为，过去三年，北京办公楼市场所呈现出的创历史记录的大变化，这些非常态化市场数据，说明过去很长时间形成的市场供需格局正在出现根本性变化，也代表了此次由产业更替所带来的市场调整，其影响将会是长期且深远的，当然这些变化本身也是中国处在百年未有之大变局的具体体现。

李娟认为，就甲级市场而言，由于下半年有一些预租较好的新项目入市，进而会拉动季度净吸纳量回升甚至转正，但无法扭转空置率上涨的趋势。

此外，北京北部市场的存量项目依然会受到互联网科技企业持续进行办公空间整合的影响，如果存量项目无法快速填补空置面积，年末甲级市场的空置率将很大概率突破20%。受北部市场高空置率的拖累，全市场净有效租金仍将处于下降通道。

“市场参与者需要清楚，当前所处的市场艰难时期可能不是短期的，其艰难程度可能要比3年疫情和金融危机时期更甚。”李娟表示，市场下行期对于资产管理提出了更高的要求，活着才是硬道理，融易新媒体，现金流和利润率才是核心。市场参与者只有针对市场变化做出快速响应，以可持续的低价策略来抢占市场优质存量资源，不断依靠创新打造差异化竞争优势，才能逆风前行，破局未来。