利好政策层层加码，楼市数据好转，高业绩、高拿地强度地产股受青睐

　　虽然近期市场情绪持续低迷，房地产板块也随市场起伏波动，但《红周刊》梳理发现，市场情绪持续低迷，但在申万31个大类行业中，房地产近一个月仍保持0.52%的微涨。

　　

　　在业内人士看来，地产股的表现一定程度上受销售表现的影响，因为自9月中旬以来，地产销售数据出现好转，后续“银十”效应或值得期待。

　　

　　对于地产板块，被看好的标的股多是优质区域房企。近一个月以来，滨江集团、栖霞建设等区域房企涨幅均在10%以上。有机构指出，在后续市场复苏及信用修复过程中，高业绩、高有息负债增长、高拿地强度的“三高”房企有望明显受益。

　　

　　销售数据回暖

　　

　　地产逆势微涨

　　

　　房地产指数是近一个月以来(截至9月23日，下同)在申万31个大类行业中惟一一个上涨行业指数，远高于银行的-0.27%、商贸零售的-1.41、非银金融-8.27%、汽车的-12.78%等。(见表1)

　　

     　　

　　那么，为何在A股各大指数大幅回调的情况下，房地产板块却还能保持逆势微涨呢？

　　

　　一方面，房地产利好政策层层加码且取得了较为明显的阶段性成效，如，北京等多城土拍热度有所提升，“中债增”担保下示范房企融资改善。此外，近日银保监会也表态，“房地产金融化泡沫势头，得到实质性扭转。”另一方面，楼市销售数据开始好转。深谙地产行业的财经知名博主@朱酒向《红周刊》表示，从30城销售数据来看，最近两个星期的地产销售额出现明显回升，大家看到了希望。

　　

　　华创投顾部研报也指出，自9月16日开始地产销售开始明显回升，16~23日，30城商品房日均成交面积较上半月上升72%，较去年同期上升10.5%。月中销售走势反转一定程度上与疫情发展走势有关，8月末至9月中旬，疫情形势再度严重，成都、深圳局部地区进入静态管理，而9月下半月开始各地疫情逐渐得到控制，成都和深圳也逐步恢复正常生产生活秩序，前期的购房需求集中在后半月释放。而分城市来看，9月以来一线城市回暖最为明显，下半月各能级城市环比均有显著改善。

　　

　　不难看出，“金九”效应在9月的下半月开始抬头，而如若“银十”的销售数据呈现持续回暖，则有可能近一步体现在A股市场上。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《红周刊》，总体来讲，地产股的好坏，一定程度上受到销售数据的影响。

　　

　　不过，严跃进也向《红周刊》表示，地产股有一大特点，反弹之后会出现一定程度的下调，较难在长时间内持续增长，会受到房企债务问题、政策信号、港股市场等多方面的综合影响。

　　

　　优质区域型房企更受青睐

　　

　　地产指数的微涨，新华联等房企表现功不可没。近一个月时间(截至9月28日)，新华联、栖霞建设、华发股份等13家房企涨幅均在10%之上，其中新华联更是位居高位，区间涨幅高达104.61%。

　　

     　　

　　《红周刊》梳理发现，在近一月涨幅超10%的房企中，滨江集团、栖霞建设、天房发展等区域型房企占比过半。

　　

　　其中，滨江集团扎根大本营杭州，无论是销售、业绩还是土地储备都主要依托于杭州。中报显示，融易新媒体，销售方面，今年上半年，滨江集团斩获杭州房企销冠；业绩方面，杭州贡献了公司营业收入超7成，且这一占比有愈演愈烈的趋势，从2021年中期的66.59%增至2022年中期的71.4%，增长4.81个百分点。此外，公司的土地储备中杭州占62%，同样居于主力地位。

　　

　　滨江集团以外，区域型房企大多规模较小，仅重仓或关注一到两个城市或地区，如栖霞建设旗下房地产项目主要集中分布于南京、苏州、无锡；天房发展旗下项目主要位于天津、苏州两地；京投发展房地产项目集中北京及环京区域；华联控股房地产开发业务主要集中在深圳、杭州；粤宏远A则深耕东莞市场多年。

　　

　　从上述区域型房企的重仓城市来看，主要位于经济较发达、房价水平也相对较高的一线城市以及高能级城市。

　　

　　而从盈利能力上来看，在不少房企毛利率仅为个位数的前提下，上述不少区域型房企的毛利率水平则超过20%，在行业内处于较高水准。2022年中期，华联控股毛利率51.32%，根据其中报，分行业来看，占公司主营业务房产销售的毛利率水平更是高达66.49%。华联控股也在中报中表示，公司在深圳区域的城市更新项目用地获取的时间较早，与其他房地产开发项目相比，公司开发或拟筹建的城市更新项目在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。

　　

　　可见，规模为王的房地产时代早已过去，当前资本更青睐重仓地方优势明显、盈利能力较强的优质区域房企。

　　

　　市场复苏

　　

　　“三高”房企或持续受益