“黑马”中梁地产、“老炮”保利地产

新经济新常态下，千亿房地产企业依然依赖高周转模式，高负债、质量危机等问题不可避免。

那么，“黑马”中梁地产和“老枪”保利地产是否尝到了苦果呢？

2020年伊始，房地产行业的日子并不好过。

数据显示，今年2月，百强房企全员销售额3243.3亿元，环比下降43.8%，销售业绩创近年来最低纪录。

面对惨淡的业绩，中梁地产等一些房企将问题归咎于疫情。

冰与火

近日，中梁地产执行董事、房地产业务联席总裁李合力在接受媒体采访时表示：受疫情影响，全国大部分售楼处已关闭，销售催收、土地拍卖，复工已基本恢复。 此次停牌，短期内对行业影响较大。

客观地讲，上述言论并不夸张。 疫情就像一只黑天鹅，给实体经济带来巨大压力。 房地产作为第一支柱产业，其蝴蝶效应自然更大。

然而，疫情成为一块试金石，凸显了估值师的实力，也加速了裸泳者深层次问题的暴露。

一个明显的表现就是企业之间的冰与火的二元性。

以利合力所在的中梁地产为例。 2月份，（中梁地产）合同销售额（含合资、联营公司合同销售额）约31亿元，环比下降58.11%； 合同销售面积约21.9万平方米，环比下降69.92%。 降幅超过行业平均水平。

但恒大、恒大等房企却逆势正增长，形成明显的实力对比。

值得深思的是，上述几家龙头房企近年来的发展速度并不如中梁地产。

黑马为何止步？ 中梁地产的抗风险能力如何？

大而不强，快但不稳定

说起中梁地产，堪称行业扩张的黑马。

2019年是其最辉煌的时刻。

2020年1月6日，中梁地产披露2019年销售简报：2019年1月至12月，集团累计合同销售金额约人民币1525亿元，合同销售面积约1485.1万平方米。

数据背后蕴藏着很多：它不仅意味着中梁地产超额完成了1300亿元的年度销售目标； 这也意味着超越了泰禾、富力、绿城等老牌房企，跻身行业前20名； 从资本角度来看，这也是其上市第一年的良好开局。

基于此，相信有人认为，尽管开年不利，但中梁地产的长期市场表现依然被看好。

然而，事情似乎并没有那么简单。 种种迹象表明，中梁地产2月份业绩大幅下滑并不仅仅因为疫情的制约。

我们先看性能。

拉长时间线，中梁地产2019年的亮点只是近年来业绩的一个缩影。

2016年至2018年，中梁地产的合同销售额分别为190亿、649亿和1015亿。

三年时间增长了五倍，成功突破千亿门槛。 如此强劲的表现是独一无二的。 要知道，融创、恒大从100亿到1000亿用了6年时间，万科也用了4年时间。

然而，在这高光之下，也存在不少疲劳的担忧。

例如，增长率呈下降趋势。

从上述数据可以看出，其2017年至2018年的合同销售额增长率分别为241.58%和56.39%。 出现了急剧下降。

到2019年，其同比增速下滑至50.25%。

从净利润来看，2019年中期，中梁地产毛利润下滑，从2018年同期的27.3%下降至24.5%，甚至低于毛利润较低的绿城约4个百分点。 对此，中梁地产曾表示，主要原因是期内交付的物业项目土地成本较售价较高。

可见，中梁地产这匹千亿级“黑马”的盈利能力并不强。

为什么“大而不强”、“快而不稳”？

高流动率带来麻烦？

仔细审视其扩张步伐，“456”高周转模式是一个重要考虑因素。

据悉，“456”模式意味着4个月开业、5个月现金流回正、6个月资金二次投入。 同时，也很早就着眼于三四线城市的战略布局以及公司制定的后续投资政策，堪称“+”版的碧桂园模式。

拿地方面，2016年基本每周拿一块地，拿地近70块；

2017年，我们再次加速，平均三天拿地一地，共拿地136块；

2019年前11个月，新增土地129块，总投资额约711亿元。 前11个月土地购销比为54.5%，高于百强房企平均水平0.36。

也就是说，中梁地产用了不到2天半的时间就拿下了一块地。

即使如此快的节奏，也存在着高昂的溢价。

例如，2019年3月，共有9家品牌地产公司参与竞拍位于西安秦汉新城的XXQH-YB05-02-05地块，面积153.4946亩。 最终，经过10轮竞价，该地块最终被西安宏投置业有限公司（中梁置业）以6.1亿元收购，溢价率为41.86%。

2019年7月，中梁首次进入潍坊，以432万元/亩的价格成功拿下2019-K4地块。 楼面价4320元/㎡，位居潍坊土地拍卖历史第二位； 其总价为4亿元，在2019年总地价中排名第二。

即使到了2020年，溢价拿地现象仍未结束。

2月24日，华通置业有限公司（全资子公司）、苍南县两汇置业有限公司（中梁置业间接子公司）、平阳县中润股权投资合伙企业（有限合伙企业）竞得约9.46亿元人民币。 我们以溢价约4.07%取得一块位于浙江温州瑞安的商住用地，综合楼面地价约人民币8,047元/平方米。

高周转+溢价拿地，这一大胆的策略考验着其资金链的承受能力。

填补资金缺口

买卖的另一边，中梁地产开始利用信托来填补资金缺口。

我们先来看看信托。

公开资料显示，中梁地产大部分信托计划均以董事长杨健作为连带责任保证人。 其各地分支机构项目包括万向信托、爱建信托、四川信托、中航信托、陆家嘴信托等多家机构。

信托资金“解渴”，代价不小。

招股书显示，中梁尚未偿还的109个信托资管项目中，有88个融资成本超过10%，其中74个发生在下半年，最高年利率高达18个。 %。

招股书还显示，2016年至2018年，中梁控股的借款总额分别为202亿、245亿、270亿。 由于信托利率较高，三年加权平均利率分别为9.4%、7.9%、9.9%。 主流上市房企平均融资成本在6.07%左右。

不难发现，中梁地产的融资成本非常高。 统计显示，截至2019年上半年，中梁的费用化和资本化利息总额已达21.22亿元，大于其12.32亿元的核心净利润。

也就是说，中梁地产的利润无法支付利息。

考虑到其2016年至2018年的带息债务余额分别高达202亿、244亿、270亿，上市势在必行。

招股说明书显示，中梁上市募集资金净额的30%将用于偿还大部分现有信托贷款。

与此同时，由于境内融资受​​阻，中梁地产选择在海外发行债券。

2019年9月26日，发行3亿美元2021年到期优先票据，票面利率为11.5%，高于9月份债券平均发行利率8.45%。

显然，外表看上去如此威风凛凛的中梁地产，其华丽的外袍下其实是千疮百孔的。

我们再看看土地储备，也能说明问题。

克而瑞数据显示，2019年上半年，中梁控股土地储备价值3385.4亿元，排名第35位，也与行业前20名企业有较大差距。 其总产​​值相当于上半年销售额的5.32倍。 考虑到销售增长，仅够满足未来两年左右的销售。 百强房企平均土地储备周期为4.2年。

房地产阿米巴模型

值得一提的是，与高周转模式相匹配的管理策略是杨健独创的“房地产行业阿米巴模式”。 即通过最强的激励机制，激发人的欲望，最小化成本，最大化运营水平。

具体来说，将全国各地区划分为若干独立核算单位，实行“业务合伙”、“费用共享”、“成果共享”、“项目后续投资”、“专项激励”等多层次激励制度。 ”。 集团收取20%净利润用作管理和运营费用。

只看业绩的“狼性”文化也导致了管理层的调整。

此前，中梁地产法人由黄春雷变更为李合利。 要知道，李合力2015年才加入中梁地产，从开发总监、营销总监的职位晋升到地产集团CEO的职位，主要是靠业绩。 。

同时，由于其依赖绩效导向，媒体报道显示，2019年11月，中梁地产内部系统不断公布多名员工辞职、调整、下放的消息。 预计30%左右的员工将被优化或部署、去中心化。 为此，中梁地产饱受“变相”裁员质疑。

精简可以让企业重振活力，但上下层的动荡显然不利于企业的稳定。

“宝马Mini”的规模论与质量危机

高周转率模式还有更大的缺点。 比如住房质量问题。

众所周知，房地产企业在“高周转”模式下的快速扩张往往是以牺牲住房质量和安全为代价的。

58安居客房地产研究院分院院长张波指出，从质量问题产生的原因来看，首当其冲的是高周转率。 高流动率本身并不意味着一定会出现质量问题，但如果经营和管控过程中出现问题，就很容易使质量问题升级。 发生的概率不仅是工程质量问题，对于一些开发商来说也是安全生产问题。

我们来看看中梁地产的表现。

2019年12月，长沙市宁乡中梁资本业主反映，安全、质量、违约、虚假宣传等一系列问题，让社区1076名业主失望，不敢在合同上签字。房屋交付合同并接管房屋。

此外，2019年8月底，有业主在安徽六安市政府人民言论栏目留言称：尊敬的领导，您好！ 我在中梁国宾的首府买了一套房子。 购买时的价格是城东地区最高的。 开发商和销售顾问均宣传该楼盘将打造成城东的高端社区。 交期临近，但社会的总体情况却与宣传存在巨大差距。 问题如下： 1、地下车库地面为水泥地面，必须开发商更换为环氧地坪。 2、社区现状与规划图纸不符。 规划图中，小区中部区域有一条景观水带，现为草坪。 3、19号楼一层外墙开裂严重，出现大面积裂缝。 怀疑存在质量问题。 4、上层之间的过道地面未铺瓷砖。

2019年6月5日，一业主表示，中梁国宾资本开发商用1.5米高的冬青树占据了大楼一层前后的公共绿地，意在为一层住户提供与卖房子时口头承诺的所谓来回。 “院子”实质上侵犯了社区其他业主的利益。 我对开发商的做法提出一些疑问和呼吁： 1、开发商刚卖房子时，主动提出买一楼，免费拿钱。 ． ． ． ． ． 除了一楼业主外，其他业主能否轻松享受1.5米高冬青树环绕的绿地？ 5、恳请您查清事实，立即介入，将冬青树的高度降低至合理高度（例如0.7米左右），维护全体业主的公共利益。 谢谢。

财经评论员严跃进表示，房产质量问题的频发，再次给企业敲响了警钟。 企业虽然流动率很高，但如果不严格把控安全质量问题，往往会事倍功半，对企业品牌的损害将是不可估量的。 值得所有房地产企业反思，加强内部控制。

显然，中梁地产在高周转追求的“快”与建筑科学要求的“稳”之间并没有达到平衡。

中梁地产董事长杨健有一句在业内广为流传的名言：“打算在一二线城市布局，就开奔驰，打算布局，就开奔驰”。 “在三四线城市，你会开宝马Mini。你开10台大本，我开50台宝马。mini，我还有很大机会。”

不过，这种规模和速度理论有一个前提：产品必须过硬，声誉必须过硬。 如果一味追求速度，无视行业初衷和消费者尊重，摩擦各方容忍线，无疑将毁掉长城。 我开的不是宝马Mini，更像是一辆“肉包铁”的自行车。 速度越快，风险就越大。 规模越大，隐患就越多。 一旦难以挽回，后悔就来不及了。

业绩增速放缓+利润率微薄+周转率高+溢价拿地+融资成本高+债务高+土地储备不足+人员动荡+质量危机。 显然，外表看起来不错的中梁地产存在不少问题，而且已经出现了这种下滑的迹象。

疫情只是一个催化剂。 显示数百家企业的现状。

不难发现，由于存在诸多关键漏洞，中梁地产的实力答卷并不达标。

这匹黑马到底有多厉害？ 这是短暂的停滞，还是衰退的开始？

你尝尝，你仔细尝尝。