鹏华前海万科REITs完成股权退出与80亿港元银团贷款

观点网 赶着11月第一天，鹏华基金管理有限公司向外界宣布，鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金的第四次股权交割工作已于2023年10月31日完成。

第四次股权交割也是最后一次，至此，鹏华前海万科REITs所持有的项目公司，也就是深圳市万科前海公馆建设管理有限公司的股权已遭全部回购。

这家公司股权的回购路程，也恰好踩中了鹏华前海万科REITs的几个重要时间节点。

项目节点

据产品说明书显示，基金管理人鹏华基金与深圳万科、前海公馆公司签订了《股权回购协议》，约定鹏华前海万科REITs应分别在2015年12月31日前、2018年12月31日前、2021年12月31日前和2023年10月31日前向深圳万科或深圳万科指定的关联方转让14%、18%、17.5%、0.5%的前海公馆公司股权，直至该基金持有的前海公馆公司股权全部退出。

每隔三年进行一次股权转让，自2015、2018、2021以及2023年四个年度间，鹏华前海万科REITs经历了几个重要时刻。

这段“历史”可直接追溯至2015年6月8日，彼时，项目刚刚获批，作为中国首只投资REITs项目的公募基金在同年6月26日采取限量发行的方式进行推广。外界将这只REITs产品典型性项目进行研究的原因颇多，但主要是看中了其作为REITs破冰项目的意义。

在这只REITs项目中，其将经营收益权作为底层资产，通过基金认购万科前海企业公馆项目公司50%的股权，从而取得了万科前海企业公馆项目直至2023年的经营收益权，而这也与后期的股权交割息息相关。

此外，也有很多关注在鹏华前海万科REITs的税务架构设计。由于其底层资产并不是前海企业公馆本身，而是BOT收益权（建造－运营－移交模式），这种方式是将基础设施的经营权有期限地抵押以获得项目融资，先由项目发起人通过投标从委托人手中获取对某个项目的特许权，随后组成项目公司，并负责进行项目融资、建设等工作，在特许期内通过对项目的开发运营等方式来回收资金以还贷、收益。

因此，该项目的入池资产不会涉及过多税收负担，有资料显示，这种方式能够让鹏华前海万科REITs在运作过程中节约数量可观的土增税、契税、所得税等税金。

发行上的先机以及发行方式的创新使得鹏华前海万科REITs在2015年-2017年保持了良好的收益及分红率。但来到2018年，市况发生了转变，而这一年对于鹏华前海万科REITs而言，也是风波之年。

鹏华前海万科REITs历年分红数据

数据来源：观点指数、公司通告

在项目的分红历史中，融易新媒体消息，自2016年-2023年，每一年都有分红数据，唯独2018年是完全空白的一年。分析其原因，可以从其上一年的收益情况来看。

2017年，项目的债券收益罕见地变成负数，与前两年的稳定收益相比自然有所差距，而这也导致了鹏华前海万科REITs基金无可供分配利润，分红遭砍。直到2018年年底，债券收益涨至1.94亿元，其分红情况才恢复以往的7.431元/份，之后几年基本稳定在这个区间，直到2023年1月1日，其分红回落至1.32元/份。

数据来源：观点指数、公司通告

目前，鹏华前海万科REITs的第四次股权交割工作已经完成，而该只REIT的过往也将随着股权转让结束成为历史。

融资新进展

与鹏华前海万科REITs股权交割新闻同期出现的，还有万科融资事宜的新进展。

“万科上半年在境外完成了150亿再融资，主动提前进行了融资置换和短债归还，因此年内已无到期境外债务。”三个月前的万科中期业绩会上，万科首席财务官韩慧华如此回应偿债情况，不过在2024年，万科仍有境外债务需要偿还。

事实上，万科在2024年到期的离岸票据共计有3只：分别为6.3亿美元VNKRLE 5.35 03/11/24，14.45亿元人民币VNKRLE 3.45 05/25/24，以及6亿美元VNKRLE4.2 06/07/24。

为了偿还境外债务，11月2日，万科与多家国有大行洽谈融资事宜，旨在获取70亿-80亿港元的新银团贷款，资金将专门用于偿还2024年到期的离岸票据，参与洽谈的贷款行包括工商银行和中国银行。

值得注意的是，今年3月，万科还另敲定一笔离岸银团贷款，且资金已用于偿还今年到期的离岸票据。

事实上，这几笔境外债务近期在市场的热度并不低，VNKRLE 4.2 06/07/24 于10月底的跌幅最高达到 10.38%；VNKRLE 5.35 03/11/24 跌幅也达到 8.32%。