标普：不利的经营环境将打击越秀房产信托基金复苏的可持续性

9月28日，标普已确认越秀房地产投资信托基金的长期发行人信用评级与越秀房产信托基金中期票据计划的发行评级为“BBB-”，展望为“负面”。

标普确认越秀房产信托基金的BBB-评级并维持了负面展望。而负面展望反映了标普认为疲软的需求和即将到来的新供应可能会对越秀房产信托基金经营状况不太有利，这将打击越秀房产信托基金复苏的可持续性。

广州写字楼市场正面临着需求疲软和来自琶洲、广州国际金融城等新开发商务区的新增供应。负面展望反映了标普的观点，即在不利的经营环境下公司写字楼部门的复苏可能是不可持续和不均衡的。但标普相信越秀房产信托基金的甲级写字楼是其优质资产，有能力经受住商业周期。其在珠江新城CBD的写字楼组合仍将是稀缺资源。

标普认为，租户转向优质资产可能会推动越秀房产信托基金从2024年开始复苏。随着需求情绪的复苏，将带来越秀房产信托基金2024年租金的两项主要资产租金将出现1%-2%的正向回归。

但其写字楼入驻率提升面临挑战，将会使复苏面临风险。截至2023年6月30日，广州国际金融中心的入驻率为83.3%，比去年同期下降了6.9个百分点。越秀房产信托基金一直保持高租金的定价策略，长期而言，这一策略可能会保留越秀房产信托基金的定价权。然而，需求疲软和任何超过标普预期时间的持续经济疲软都将使未来6至12个月的运营业绩下滑。

总体而言，标普预计越秀房产信托基金2023年的营收增长将在14%-16%之间，主要是由该公司零售和酒店部门的复苏推动的，融易新媒体消息，这抵消了其写字楼业务复苏的不确定性。

标普相信，撤资将有助于房地产投资信托基金去杠杆化其资产负债表并保持金融稳定，但由于租赁市场持续疲弱和不确定性，撤资执行可能具有一定的难度。而融资渠道的改善将帮助越秀房产信托基金抵御未来12-24个月的经济不确定性，将资金转移到在岸渠道将有助于从货币和利率角度更好地匹配越秀房产信托基金资产和负债。

如果越秀房产信托基金未能恢复信用指标或债务再融资进度慢于标普的预期，例如写字楼组合的入驻率持续下降、基金的估值损失高于标普的预期或进行债务融资收购，从而使其总借款与总资产的资本充足率进一步接近监管上限，标普可能会下调其评级。

如果越秀房产信托基金的运营能够出现可持续的复苏，并且房地产投资信托基金能够去杠杆化其资产负债表并采取措施恢复其信用指标，标普可能会将展望调整为稳定。