三条红线”下土地市场明显退烧 预计大部分房企有望完成全年销售目标

在房企融资“三条红线”试点背景下，土地市场出现了明显的“退烧”迹象。

克而瑞监测数据显示，今年9月，全国300个城市的经营性土地总成交平均楼面价约2475元/平方米，环比下降7.9%;土地拍卖溢价率则降至14.8%，创今年4月以来新低。其中，被住建部约谈过的成都、长春、沈阳等热点城市土地拍卖市场，溢价率环比均下行。

对此，克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出，土拍市场之所以有所降温，除了9月土地供应及成交结构出现一些变化，也与房企自身对投资策略做出调整有关。

“三四线城市土地供应及成交占比明显上升，融易新媒体，一二线城市优质地块成交占比进一步下滑，这对九月土地整体价格回调产生一定影响。此外，‘三条红线’融资新规的试点使得房企资金进一步趋紧，企业拿地积极性有所回落，也使得土拍溢价率下降较为明显。”杨科伟在接受财联社记者采访时说。

在中山证券信用研究总监王嵩看来，近期土地市场出现的变化，一定程度上也反映出融资新规背景下，房企开始逐渐规范自身拿地行为。

“近期倍受各方关注的房企融资新规，意在使房企降负债，结合自身情况适当控制企业投资增长规模和速度。该政策有利于房企形成稳定的金融政策预期，合理安排自身经营活动和融资行为，减少拿高价地的概率，矫正盲目扩张行为，进而对稳定房价也将起到积极作用。”王嵩表示。

此外，部分热点城市调控升级，也对短期内抑制土地市场过热，产生一定影响。

据克而瑞统计，今年9月，全国30个重点城市商品房市场供应环比大幅增长37%，商品住宅新增供应面积3716万平方米;整体成交面积为2855万平方米，环比跌4%。

“9月新房市场成交热度有所回调，主要是因为7、8月出现供需两旺的情况，成交规模较大，在需求持续释放下，9月的成交增长有所放缓。”杨科伟向记者表示。

对于8月出现供应小高峰之后，9月又迎来一波供应量增长，中指院指数事业部研究总监曹晶晶指出，这一定程度与房企对四季度市场走势预判有关，“以往不少企业会在年底集中放量加快销售，但不少房企认为今年四季度销售压力较大，今年供货节点略有提前。”

中原地产高级研究员卢文曦则认为，销售端四季度仍面临调控压力，但整体市场成交量预计仍会保持在一定规模。为适应融资新规所设定条件，房企放缓债务增速的同时，将不得不改善杠杆水平。出于加快资金回笼速度和力度考虑，房企在销售端有可能会适当舍弃一些利润，以实现去杠杆、降负债的目标。

就房企利润走向，国际评级机构穆迪近期在一份报告中认为，由于单位土地成本上升和房价控制政策，房企毛利率可能会有所下调。穆迪指出，房企2019年全年和今年上半年的加权平均毛利润率分别为31%及29%，而2020年全年及2021年全年，房企加权平均毛利润率水平可能会收窄至28%左右。

“从目前公开的信息来看，融资新规所设定的目标将影响市场很多方面。但监管部门给了房企足够的时间，来降负债、调整经营策略，以达成目标。在这一大背景下，房企应改变此前激进的投资策略，抓住时机加快销售回笼资金降负债，并及时调整对未来的各项预期，以适应新的环境。”杨科伟告诉记者。

从房企销售情况来看，据中指院最新公布的数据，今年1-9月，有21家房企销售额超过千亿元，137家房企销售额破百亿，其中碧桂园销售额超过6000亿元，中国恒大销售额超过5000亿元。今年前三季度，20家代表企业销售目标完成率均值为72%。

“虽然楼市调控政策频出，但市场稳定的预期并未发生大的改变，预计大部分房企有望完成全年销售目标。但另一方面，监管层对房企降负债提了具体要求，可能会给房企接下来的销售和运营带来不小压力。”卢文曦表示。(记者 王海春)