波士顿咨询：新冠疫情对地产行业的冲击和影响有哪些？

聚焦整个住宅领域，我们觉得未来疫情主要会在以下三个方面带来进一步的冲击，包括供给端到需求端，以及政策端。

从供给端来看，在新一轮疫情冲击之下，明显看到大型房企、行业头部企业整体受到的冲击相对较少。前十名的企业下滑只有13%，前20左右企业下滑将近30%，50以后的企业是在35%，整个行业下滑是40%。能看到小型的房企在这一轮疫情下明显受到比较严重的冲击。

从需求端来说，消费者对房地产的认知发生改变，除了过去对房地产单纯的区位、价格一些核心认知之外，开始针对房地产背后城市带来的相关核心医疗资源和服务资源，相应高端物业对于个人安全保障作用在不断被大家意识到。

从政策端角度来看，其实能明显看到中国现在开始进入到GDP和房地产开发投资指标相向下滑的新的周期，这是在过去十年之内第三次遇到这样的下滑周期。在今年，因为持续“房住不炒”核心的要求，在政策稳定度层面上仍然会有比较强的稳定和控制的维度在进一步延续。

以下内容节选自直播实录：

本文内容主要分为两部分：

1、新冠疫情对全球经济的影响

2、新冠疫情对地产行业的影响

新冠疫情对全球经济的影响

新冠疫情从今年年初开始爆发，到现在的7月份，整个2020年已经过去一半时间，疫情还在不断恶化中。如果看6月底的数据，全球达到980多万，基本上已经覆盖到全球180多个国家。确诊人数以今年7月份数据来看，已经超过了1000万人。基本上到目前为止这个数据还在不断地快速增加，30多天以来全球确诊人数还是以翻倍的方式在不断地增长。从这个角度能看到，我们虽然在年初做了很多相关探讨，期望能尽快控制住疫情的蔓延，但我们可能很长时间都不得不和这个疫情长期一起共存下去。

过去比较主要的一些爆发国家，像美国、欧洲，现在疫情发病率其实已经受到了一定控制，但是由于过去巨大的数量，其实还是使得它的总量并没有明显的降低下来。另外一个维度，包括现在像南美、亚洲、非洲，尤其像印度等地区，最近一段时间的确诊病例在快速上升。考虑到这些地区缺乏比较好的医疗体系和诊断的基础，所以很有可能现在能出现的一些病例情况比我们目前掌握的还要更高。所以我们能看到从现在为止到年底，整个疫情情况还是一个比较持续的延续过程。

我们之前也做了不同的判断，有一些地区和国家。比如像东亚国家，中国、日本、韩国其实已经比较早的使得疫情有了比较好的控制。我们也希望能快速形成一个反弹的格局，使得整个经济增速变成一个V型的格局。有一些国家虽然现在受到了比较大的冲击和长期的影响，但由于本身基底情况相对较好，是能够形成比较好的长期的U型反弹的。还有一些国家随着疫情长期的冲击，包括自身一些经济结构的问题，可能会变成一个L型的长期衰退的情况。

而我们现在看到并且担忧的一个事情是哪怕像中国这样已经看到快速反弹的一些地区，随着全球疫情的进一步蔓延，受到外部需求的影响以及其他方面的冲击，可能也会使得我们反弹的结果进一步向U型甚至L型去拉近，这是我们现在看到一个比较大的外部的隐忧的状况。

如果从各个维度来看，我们也看到在很多经济基本面的核心因素现在都开始向一些相对比较悲观的方面在延伸。如在国际交往层面，过去乐观的一些判断是整个全球的国际航空禁令在通过一到两个月之后，就能够快速解禁。但现在看到整个全球空禁已经超过四个月了，而且很有可能还会进一步延续，这样一些国际航空进一步禁令其实也使得全球的交往有比较大的阻断。

另外一个延伸性的问题，全球产业链之间的断裂，短期也看到已经带来的一些冲击。比如像汽车、电子电器等等行业，由于供应链的一些问题，之前百分之百是全球布局的格局，由于这方面的影响，其实受到了一定的承压。但现在随着整个全球化的逆行，以及疫情带来全球供应链的断裂，很多环节持续延伸也使得我们很多产业难以再恢复到原来的步伐。现在已经看到各个行业全球产业链的布局可能会经受一次全面深化的同步，从过去全球的布局更多回到或退化到过去区域型或集中性的布局形态。

从消费角度来讲，短期一些冲击确实使得我们过去一些消费开始放缓，我们本来还有比较大的预期，希望后续能够通过滞后的反弹带来一定的反弹。比如今年看到在全球解禁相关居家令之后，很多消费实现了快速反弹。但由于疫情现在出现了持续的反复，包括这段时间北京疫情的反复，而且这样的情况可能将来还会在其他城市再次出现，使得很多需求通过延迟到直接被取消，使得我们在消费端大量的需求会不断消亡。