绿城管理市盈率达到20倍后，还有投资价值吗？

7月24日，A股及港股大跌。至收盘，恒生指数报24705.33点，下跌2.21%。不过，绿城管理（9979.HK）股价却逆势上涨，报3.55港元/股，上涨2.01%，较7月10日的上市发售定价上涨42%。同时，公司总市值达到67.81亿港元。

在绿城管理上市的前两日，公司股价分别上涨30%、28.62%，并一度在7月14日上冲至4.4港元/股。不过，随后其股价一路下跌，在7月20日曾跌至3.21港元，并由此引发了市场猜测：绿城管理的股价是否是短期炒作，即将被“打回原形”？

之前的震荡横盘和7月24日的逆势上涨，回击了上述猜测，也给此前观望的投资者吃了一颗定心丸。

公司市盈率或达30倍

上市公司是否值得投资的重要指向标——市盈率，与公司市值息息相关（编者注：市盈率=股票价格/每股收益，或公司市值/年度股东应占溢利）。

公开数据显示，地产开发企业平均净利率水平在10%左右，物业管理企业平均净利率水平在13%左右，对应的平均市盈率水平则分别在6-8倍、20-25倍；预计龙头市盈率水平分别为8倍、30倍 。

作为“代建第一股”，绿城管理在港股市场没有可参照的对象。从绿城管理上市以来的市盈率看，7月10日当天为17.25倍，7月13日-15日均超过20倍，7月16日-22日在18-20倍之间浮动。整体来看，资本市场当前对绿城管理市盈率的认知，更偏向轻资产模式的物业管理公司。

同时，通过企业净利润和净利率，可以进行一定的推测。

Wind数据显示，绿城管理2017-2019年销售净利率分别为25.5%、24.64%、18.74%。虽然数据有所下滑，但在净利润的绝对值方面，整体上依旧在增长。2017-2019年，绿城管理净利润分别为2.47亿元、3.35亿元、3.25亿元——2018年、2019年基本持平，比2017年增长30%以上。

若以物业管理企业的市盈率来分析，13%的净利润对应的20-25倍，龙头则为30倍的话，绿城管理超过18%的净利润率，“代建第一股”未来在市盈率方面显然也有达到30倍水平的可能性。

当然，上市公司股价，尤其是新上市公司股价，存在阶段性波动也属正常。即便是备受瞩目的中芯国际，除上市首日冲高外，之后也是大幅下跌并开始有横盘迹象，但并未阻挡投资者的热情。

对于这类成长性强的企业，未来的发展潜力比短期股价波动更为重要。更何况，绿城管理本身没有可对比的上市公司，其估值最终还是由市场来决定。不过，资本市场是最敏感的市场，当前绿城管理的市值和市盈率说明，市场中多空双方虽依旧在博弈，但认知差异已开始逐步修正。

有业内人士分析称，中长期来看，绿城管理在估值方面应具备更强的龙头溢价，也具备较高的成长性释放前景。同时，虽然其合作伙伴制度对盈利能力形成制约，但是价值链业务的拓展也将提高公司盈利能力，整体利润率能保持高于行业的水平。这些长期因素或推动绿城管理达到更高的估值水平，因此公司估值具备安全性。

面对30多家同行“分食”，怎么办？

对于上市公司来说，要达到更多的估值，业绩才是最有利的支撑。

不过，有媒体指出，除了绿城，还有30多家房企在“分食”代建业务，包括万科、建业、雅居乐、恒大等置业等知名企业，绿城管理未来业务存在不确定性。2016—2018年，全国商品房销售面积增速为22.5%、7.7%、1.3%，销售额增幅为34.8%、13.7%、12.2%，降幅十分明显。代建行业本身作为房地产市场的一部分，更多的是赚取中小房企留下的存量机会，长远增长空间乏力。

还有媒体提出，相比于物业管理业务的可持续性，代建业务单纯的轻资产故事能否让市场持续为其买单也将存疑。以近年来一直致力于轻资产转型的朗诗地产来看，该公司市值从2019年初便开始大幅缩水，从最高47亿元萎缩成目前的33亿元，垫底内房股。

对于媒体的质疑，数据可以解答。

中国指数研究院数据显示，按2017年至2019年累计已订约总建筑面积、2019年新订约总建筑面积及2019年总收入计，绿城管理是中国房地产市场最大的代建公司，2019年占中国代建市场的市场份额达23.7%，规模为第二大市场对手的两倍以上。

“从行业大周期发展来看，保守估计每年10万亿规模（地产开发行业），按照欧美模式下代建渗透率可以做到20%～30%估算，代建行业销售规模在2万亿～3万亿元之间。”李军表示，绿城管理作为头部企业市场份额与其同步比例的话，就是4000亿～6000亿元的规模，这意味着还有10倍的发展空间。

而绿城管理若保持如今的市场份额不变的话，其未来10年的合同销售金额最高可从2019年的664亿元增长至7110亿元。

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