全国各地楼市渐次复苏 热点城市市场更是活跃

7月15日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。通知围绕买房资格、增值税免征门槛、贷款年限等各方面均有明确规定。

深圳是最近一轮楼市上涨的领头羊，调控政策的出台，各方并不意外，但具体内容仍然超出了市场预期，甚至被称为深圳楼市史上最严的调控政策。

调控政策的背后，是一些地区楼市的疯狂上涨。

受疫情冲击，大家普遍对今年的楼市持悲观态度，楼市确实也低迷了一阵。

可是，进入3月，自深圳开始，全国各地楼市渐次复苏；5月，“小阳春”得到明确（中原地产研究中心数据）；6月，全国市场基本已经回到了2019年的最高水平，热点城市市场更是活跃，武汉市场的环比上涨十分明显。

其中，率先复苏的深圳尤为疯狂。证券时报·数据宝追踪的《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》显示，今年上半年深圳二手房均价比去年底大涨14.37%！深圳的上涨带动了东莞的疯狂，东莞今年上半年较去年年底上涨12.78%！临深的惠州蠢蠢欲动。

此外，沈阳、西安、长沙等新一线城市的涨幅也不小，甚至连三线城市连云港也大涨14.99%，位列涨幅排行榜第一名，而去年年底，该市二手房均价环比下跌13.44%。

房价上涨的原因何在？是否可持续？存在哪些风险？

下半年房价会怎么走？新一轮的调控加码会到来吗？

1、热点城市房价为何猛涨？

今年上半年，杭州6万人抢900多套房，一次冻结资金超400亿元；深圳光明一新盘开售，8998人抢394套房，中签率为4.37%，另一项目1171人抢5套房，中签率仅0.4%，创下深圳楼市最低中签率；南京一项目开盘，223套房共吸引了11890人摇号，平均53人抢一套房，当天全部卖完……

类似这样的案例不胜枚举。仅杭州一城，2018年4月实施摇号买房以来，就已经出现过30次左右的“万人摇”现象，最低中签率为0.77%。

这些现象背后的原因很简单——限价。新房价格远低于周边二手房价格，存在无风险套利的巨大空间。比如，上面提到的杭州6万人抢900多套房的案例，该项目均价为2.8万/平方米，周边二手房价格普遍在3.5万-4万/平方米。每平米存在1万元左右的价差。在深圳，价差更大。

资本都是逐利的，一、二手房价格倒挂的情况下，买到就是赚到，不仅使得投资客绞尽脑汁抢购，甚至一般的家庭，也要用尽手头的购房资格，甚至为买到新房不惜出百万“喝茶费”。

这也是本文全部采用二手房数据的缘故。因为限价城市，二手房价格更能反映市场的真实情况。

那么，二手房市场量价齐涨的逻辑是什么？

一是流动性宽松和抑制需求释放的双重叠加。

短期看金融，中期看土地，长期看人口。

任泽平对房地产周期的这一逻辑判断，几乎到了人人皆知的程度。现实确实如此，房地产行业本质是金融，只要银根收紧，无论是房地产企业还是购房者马上有反应。

然而，今年以来，疫情引发经济衰退风险，全球央行纷纷放水并维持宽松格局。新冠危机期间，全球流动性的增速比2008年经济衰退期间更快。

根据彭博汇编的美联储数据，今年以来，美国广义货币供应量（M2）已经增加了3万亿美元，融易新媒体，达到18.4万亿美元，相比之下，去年全年美国M2货币供应量仅增加1万亿美元。与此同时，3月份，面对疫情冲击，美国两次降息降了150个基点，直接把联邦基金目标利率降低到零附近，重启量化宽松政策（QE）开着直升机撒钱，无限量兜底。

摩根大通预测，今年全球债务将增加16万亿美元，到年底时私人和公共部门的总借贷规模将达到创纪录的200万亿美元，为了支持全球不断增长的债务水平，未来很长一段时间内都将实行极度宽松的货币政策。

相比其他国家，中国快速控制住疫情，没有像其他国家一样开闸大放水。当然，相比之前，流动性还是放松了不少。

首先是增速。

央行数据显示，受疫情影响，一季度住户部门贷款出现减少，但对实体经济的贷款则显著增加，人民币贷款增加7.1万亿元，同比增加1.29万亿元。3月末，广义货币(M2)余额208.09万亿元，同比增长10.1%，增速分别比上月末和上年同期高1.3个和1.5个百分点，也是自2017年年中以来M2增速首次破10！随后的4月和5月，M2的同比增速均为11.1%。

其次是利率。

4月20日，LPR（贷款市场报价利率）迎来有史以来的最大降幅——1年期LPR为3.85%，较上期下调20个基点；5年期以上LPR为4.65%，较上期下调10个基点。至此，房贷基准利率降至20年以来的新低！

在此之前，4月17日的中央政治局会议提出，要继续“运用降准、降息、再贷款等手段，保证流动性合理充裕引导贷款市场利率下行”。

虽然高层一直强调“房住不炒”，严控资金过量流入房地产，但流动性多了房地产必然受惠。

二是各地方政府政策扶持，推动需求的回暖。

新冠肺炎疫情冲击下，各地方政府财政收入大幅缩水。