今天重大新闻： 港龙地产负债率287%高息融资 去年经营现金净额-68亿

　　中国经济网编者按：继4月22日届满六个月失效后， 5月12日，港龙中国地产集团有限公司（简称“港龙地产”）更新了招股书，再度发起IPO冲刺。港龙地产拟在港交所上市，华高和昇财务顾问有限公司担任其独家保荐人。港龙地产本次募集资金净额拟用于为土地收购成本及潜在开发项目提供资金、用于支付江南桃源、山水拾间、港龙-湖光珑樾、泊翠澜境及君望美庭等现有项目的建筑成本、用于一般运营资金。

　　港龙地产是一家位于长江三角洲地区的房地产开发商，专注开发及销售主要作住宅用途并附带相关配套设施的物业，包括商业单元、停车场及配套区域。公司于2007年在常州成立，总部位于上海。

　　2017年至2019年，港龙地产的物业开发及销售收益分别为4.34亿元、16.60亿元、19.78亿元，复合年增长率为113.5%；净利润分别约为0.33亿元、3.32亿元、4.70亿元，复合年增长率为278.6%；经营活动所得现金净额分别为7588.4万元、-6.26亿元和-67.56亿元；毛利率分别为21.9%、30.8%及42.7%。

　　值得注意的是，尽管港龙地产在22个城市拥有64个开发项目，但报告期内的收益仅来自4个城市的9个开发项目。其中21个城市的53个开发项目的总土地储备为544.44万平方米，而可销售及可出租的已竣工项目的建筑面积仅为26.08万平方米。

　　此外，港龙地产公司业务过于集中，土地储备仅分布在江苏、浙江、河南、贵州、上海五个省市，其中江苏和浙江分别占72%和21%。

　　在业绩飞速增长的同时，港龙地产还面临高负债、高息融资两方面的压力。

　　2017年至2019年，港龙地产的资产负债比率分别为98.8%、122.1%、172.6%。而截至2020年3月31日，港龙地产的资产负债比率飙升至287.0%。

　　2017-2019年，港龙地产的未偿还银行及其借款分别为3.18亿元、8.56亿元及28.53亿元。其中，截至2019年末，银行及其借款总额中将在一年内到期的约有11.44亿元。而2019年末，公司在手现金及现金等价物仅有10.52亿元，不足以覆盖年内到期债务。

　　而港龙地产为获得充足的资金高息融资，甚至向贷款方抵押多家子公司权益。

　　截至2020年3月31日，港龙地产拥有信托融资安排人民币16.11亿元，占总借贷的31.1%。据招股说明书，港龙地产已向贷款人抵押康山地产50%的股权、如东港达的51%股权、上海蓁弘47.6%的合伙权益、上海斐寰的48.99 %合伙权益、上海蓁重的48.95%合伙权益以及土地使用权的留置权等。

　　对此，港龙地产表示，倘若公司违约且无法偿还所有被担保的债务，将存在部分或全部丧失于该等中国附属公司的股权、于相关土地使用权的资产价值中的比例份额的风险。

　　截至2017年、2018年及2019年12月31日，港龙地产应付非控股权益款项分别为0、人民币12.22亿元及人民币46.83亿元。2019年应付非控股权益款项中，45.20亿元年息为8%-15%，还有609.90万元年息高达20%。

　　因此，港龙地产融资成本也水涨船高。2017年至2019年，港龙地产融资成本分别为580.4万元、3717.4万元、7862.3万元。

　　其中，2017年至2019年，港龙地产银行及其他贷款产生的利息开支分别为1013.5万元、4652.3万元、1.53亿元。2018年、2019年，港龙地产应付联营公司及合营企业款项的利息开支为519.4万元、2012.1万元；应付非控股权益款项的利息开支为3655.0万元、2.30亿元。

　　中国经济网记者就相关问题采访港龙地产，截至发稿，采访邮件暂未收到回复。

　　长三角地区房地产开发商二次向港交所递表

　　港龙地产是一家位于长江三角洲地区的房地产开发商，专注开发及销售主要作住宅用途并附带相关配套设施的物业，包括商业单元、停车场及配套区域。公司于2007年在常州成立，总部位于上海。

　　港龙地产拟在港交所上市，募集资金净额拟用于为土地收购成本及潜在开发项目提供资金、用于支付江南桃源、山水拾间、港龙-湖光珑樾、泊翠澜境及君望美庭等现有项目的建筑成本、用于一般运营资金。