收缩限购区域、首套房首付比降至25% 杭州楼市年底成交量能否翘尾？

　　10月16日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》。

　　通知显示，杭州限购范围缩减为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区主城四区；杭州市户籍家庭可在限购区域买2套住房，非本市户籍家庭在杭州市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，可在杭州市限购范围内限购1套住房。

　　对于“认房不认贷”实施过程中，“家庭成员在当地名下住房”情况如何核查，杭州市住房保障和房产管理局在政策解答中表示，家庭名下住房以杭州市住房情况查询记录为准。购买限购范围内住房的，只核查购房家庭在限购范围内的住房情况；购买非限购范围内住房的，只核查购房家庭在所购房屋所在区、县（市）的住房情况。

　　“限购范围的缩小，意味着购房者选择范围的扩大，符合购房条件群体的数量增多，可带动购房需求的释放，有利于促进楼市成交，提振区域楼市活跃度。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示。

　　值得关注的是，从近两个月重点二线城市先后松绑限购政策情况来看，武汉、合肥、济南、青岛、无锡等地是全面放松限购，而杭州本次楼市政策调整的重点内容则是将限购范围由9个城区调整为主城区四区，限购松绑力度相对而言小于上述城市。

　　对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，像杭州这样的热点二线城市，近几年人口流入规模较大，产业升级和转型效果较为显著，不可能像其他城市一样在短时间内完全取消限购。“如果一下完全取消限购，可能会导致后续投资资金的进入，违背了‘房住不炒’的原则。”

　　缩减限购区域的同时，杭州还在10月16日调整了住房贷款政策。调整后，杭州限购区首套住房贷款最低首付款比例为不低于25%，二套住房贷款最低首付款比例为不低于35%，二套住房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率加30个基点；非限购区二套住房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

　　杭州此次楼市新政措施还包括，参与杭州市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，取消“须符合本市住房限购政策”限制。此外，杭州还延长了贷款年限，对职工使用住房公积金贷款购买二手住房的，二手住房房龄房龄+贷龄由不超过50年延长至不超过70年等。

　　“受市场下行因素影响，融易新媒体消息，叠加经济运行形势不太乐观，目前司法拍卖的数量比较多，取消此类住房相关购房限制，有利于解决司法拍卖导致的房源滞销问题。”李宇嘉称。

　　受访专家认为，杭州此次调整房地产相关政策，目的在于活跃当地楼市。

　　“近几年杭州土地供应规模在国内城市中位居前列，在亚运会、G20峰会筹办过程中，杭州资金投入比较大，也出让了很多地块。因此部分楼盘因价格倒挂明显，导致需求踊跃入市，但目前总体来看，杭州二手房挂牌量较大，迫切需要活跃房地产市场。”李宇嘉表示。

　　事实上，杭州今年新房、二手房复苏速度放缓，尤其是进入二季度以来，下行趋势较为明显。

　　中指院数据显示，2023年下半年以来，杭州市场热度有所回落，9月新房住宅成交面积80.63万平方米，虽然成交规模环比增长，但仍低于上半年各月成交水平。

　　当地二手房市场也表现不佳，9月杭州二手住宅成交4130套，环比下降12.1%。据镜鉴咨询创始人张宏伟介绍，杭州二手挂牌量连续2个月上涨，目前已达到12.85万套。

　　另据58安居客数据，2023年10月杭州二手房挂牌均价为31300元/平方米，环比9月下跌2.41%，同比下跌9.43%。

　　“自去年4月份开始，杭州二手房挂牌价开始下跌，此后一路下滑，今年1季度房价表现有所企稳，但此后仍然呈回落态势。从挂牌房价来看，市场的下行趋势并没有停止，这也是杭州出台调控放松的重要原因。”58安居客研究院院长张波表示。

　　中指研究院华东大区常务副总经理高院生认为，本轮杭州新政对于改善性需求起到的作用尤其大，短期内将有效提升市场成交量，特别是热门板块将继续升温，但也将加剧区域市场的分化。其预计，信贷措施与限购松绑相互叠加作用下，将对杭州楼市企稳起到积极作用，2023年底有望实现翘尾行情。

　　“参照广州外围区域取消限购的市场反应，预计杭州此次政策调整后，主城限购区域对非限购区以及周边三四线城市的虹吸效应将进一步增加，短期内杭州楼市限购区或出现一个成交量的小高峰。”张宏伟表示。