更好满足刚性和改善性住房需求

　　近日召开的中央政治局会议提出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。中国人民银行、国家金融监管总局、中国证监会近日联合召开的电视会议提出，调整优化房地产信贷政策。

　　降低购房成本

　　当前，降低购房者财务成本、支持刚性和改善性住房需求的各项政策正在加速落地。住房和城乡建设部部长倪虹日前表示，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

　　今年7月，个人住房贷款利率继续下行，放款速度有所加快。贝壳研究院最新监测数据显示，7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10个BP；首套、二套主流房贷利率分别较去年同期回落45个BP、25个BP。与此同时，7月百城银行平均放款周期为22天，较上月缩短1天。

　　房贷利率下行有两方面原因。一方面，LPR改革效能持续释放。由于目前99%的房贷利率与5年期以上LPR（贷款市场报价利率）挂钩，LPR变动成为观察房贷利率变化的主要因素。“6月引导公开市场操作、中期借贷便利中标利率下降0.1个百分点，带动1年期、5年期以上LPR均下降0.1个百分点。”中国人民银行货币政策司司长邹澜8月4日在国家发展改革委等四部门联合举行的新闻发布会上表示，6月个人住房贷款加权平均利率为4.11%，同比下降0.51个百分点。

　　另一方面，“首套住房贷款利率政策动态调整机制”继续得到落实。2022年12月，“首套住房贷款利率政策动态调整机制”建立。中国人民银行最新发布的《2023年第二季度中国货币政策执行报告》显示，截至今年6月末，在全部343个城市（地级及以上）中，有100个城市下调或取消了首套房贷利率下限。其中，87个城市下调了首套房贷利率下限，较全国下限低10个至40个基点，13个城市取消了首套房贷利率下限。

　　值得注意的是，尽管自去年以来，5年期以上LPR已实际累计下行45个基点，但是，由于房贷利率约定的加点幅度在合同期限内固定不变，前几年发放的存量房贷利率仍处于相对较高水平。去年以来，为了减少利息支出，不少借款人呼吁下调存量房贷利率，也有人率先行动，选择提前偿还房贷。

　　为了有效回应市场关切，中国人民银行已明确表示，今年下半年将指导商业银行依法、有序调整存量个人住房贷款利率。“存量房贷利率调整有两种方式，一是直接降，即银行与借款人自主协商、变更合同约定；二是间接降，即贷款以新换旧，用新发放的贷款来置换原有的存量贷款。”招联首席研究员董希淼说。

　　“存量房贷利率下调将成为重要方向，但预计其落地过程不会一蹴而就，落地模式有待探索，并且可能具有差异性。”中国民生银行首席经济学家温彬说，在实施路径上，预计仍需金融管理部门引导、制定相关细则，国有大行先行，中小银行跟进；在操作方式上，商业银行可能下调房贷的“加点”利率，基准部分仍将参考LPR走势。

　　最新出炉的5年期以上LPR“按兵不动”，遭市场视为“给存量房贷利率调整预留空间”。温彬认为，由于当前新发放的贷款利率已降至历史低位、各地因城施策的空间较大，银行的息差持续收窄；5年期以上LPR按兵不动，这有助于维持银行的合理利润，从而为存量房贷利率调整预留出空间。“当前，居民的投资行为、资产配置行为已经发生变化，新发放的房贷利率已经实现了较大幅度下调，在此背景下，调整存量房贷利率不仅能够更好地稳定预期，还能够减少贷款置换行为、降低空转套利风险、规范市场秩序。”温彬说。

　　加大保交楼金融支持

　　支持刚性和改善性住房需求，要以房地产市场供给端的稳定为基础，供给不稳直接影响需求预期。今年一季度，二手房市场的回升幅度、市场热度曾高于新房市场，其背后正是供给不稳导致的需求不足。“二手房的不确定性较低，一手房存在不确定性，此前部分房屋无法按时交付，打击了购房者的支出意愿。”上海金融与发展实验室主任曾刚说。

　　为此，要扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。国家发展改革委日前发布的《关于恢复和扩大消费的措施》明确提出，做好保交楼、保民生、保稳定工作，完善住房保障基础性制度和支持政策。倪虹此前也表示，保交楼、保民生、保稳定是党中央、国务院作出的重大决策部署，要进一步提高政治站位，增强责任意识，加快推进已售逾期难交付住宅项目建设交付，切实维护购房人合法权益。