央行发声后 存量房贷利率调降有无进展？来看最新调查

　　近日，央行有关负责人对于“提前还贷”的回应，引发了市场的高度关注，对存量房贷利率下调的讨论也再次多了起来。

　　7月18日，证券时报·券商中国记者致电建行、工行、招行、中行等多家银行的客服中心或北京支行个贷部门，相关工作人员均表示，目前未接收到总行下发的关于存量房贷利率调降的通知。

　　接受采访的业内人士认为，存量房贷利率调整会有一个过程，央行鼓励后，预计商业银行会一步步推开。对于存量房贷利率调降的实施路径，亦有分析认为，银行更多是根据存量房贷利率分阶梯差异化下调，因城施策实施差异化调降规则。

　　银行暂未收到存量房贷利率调降通知

　　7 月14 日，央行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

　　央行上述表态引发市场高度关注，对存量房贷利率下调的讨论也再次多了起来。

　　7月18日，券商中国记者致电建行北京某支行个贷部进行咨询，有工作人员回应说：“我们已关注到市场的有关新闻报道，但目前未接收到有关部门的正式通知，我行将继续与监管部门做好沟通对接，如有正式方案，我行将第一时间跟进并做好贯彻落实，您也可以关注我行公众号、官方网站等渠道的相关公告信息。”

　　工行、招行北京某支行贷款部工作人员均对记者表示，现在还未接到相关通知，他们也在等有关部门的正式通知。

　　于2018年购二套房的刘先生对记者表示，当年购房贷款合同中，房贷利率选的是浮动利率机制，购二套房是按基准利率上浮20%确定。银行工作人员告诉他，后来随着浮动利率定价基准转换为贷款市场报价利率（LPR），他的房贷利率随之调整为LPR+108个基点。经过几次LPR下调后，现在他的房贷利率为5.53%，等到今年8月20日将按最新的LPR（6月5年期以上LPR为4.2%）计算，他的房贷利率将调整为5.28%，执行一整年。

　　据邹澜介绍，99%的房贷是选择浮动利率机制，即以LPR为基准，签合同时根据当时市场供需关系商定一个加点幅度，加点部分在合同期限内固定不变，比如贷20年、30年，在这20年、30年内合同都是有约束效力的，加点是不变的。去年以来，LPR实际上累计下行了45个基点，相应的，贷款利率也自动下调0.45个百分点，但是那个加点还是不变，所以大家都反映，早几年的贷款利率跟新发放的比高了很多。再加上理财收益率等其他因素的影响，选择提前还款的量比较大。

　　据了解，随着6月20日5年期以上LPR下调10个基点至4.2%，北京多家银行目前首套房贷利率（5年期以上LPR+55个基点）调整为4.75%；二套房贷利率（5年期以上LPR+105个基点）调整为5.25%。而随着今年1月5日首套房贷利率政策动态调整机制建立，目前多数城市的首套房贷款利率已降至LPR-20个基点，而两年前的购房者还在以动辄+50个基点甚至+100个基点以上的利率还贷，新增与存量房贷之间的利差多达1-2个百分点。

　　开源证券银行业首席分析师刘呈祥认为，存量房贷利率较高叠加“资产荒”，居民提前还贷意愿较强可被视为资产配置的理性选择。该背景下，调降存量房贷利率呼声渐起，一方面可降低提前还款比例，另一方面可减轻居民还贷负担，提振消费。

　　存量房贷利率调整需要过程，更是一种博弈

　　尽管目前银行暂未收到监管部门有关调降存量房贷利率的通知，但是有国有大行总行人士接受券商中国记者采访时表示，存量房贷利率调整会有一个过程，央行鼓励后，预计商业银行会一步步推开。

　　中金公司研报认为，若未来银行选择“与借款人自主协商变更合同约定”，意味着调整加点幅度或成为可能。此种方式或与浮动利率定价基准转换为LPR 的方式类似，可能仅涉及协商变更合同约定，旧贷款债权存续。若银行选择“新发放贷款置换原来的存量贷款”，意味着允许以较低的新发房贷利率置换存量的较高房贷利率。此种方式下，原有的贷款合同或灭失，形成新的贷款合同。

　　华鑫证券宏观团队预计，本轮存量房贷利率调降应该不会像2008年那样一刀切，更多是根据存量房贷利率分阶梯差异化下调。预计和2008年一样都是从中小银行开始，逐步向国有大行扩散。

　　不过，对于存量房贷利率调降会在多大范围内铺开，业内存在一定分歧，不少分析人士认为银行存在更大自主空间。

　　中泰证券研究所所长戴志锋认为，存量房贷下调比例预计不会很大。复盘2008-2009年存量房贷利率调整情况，与今年情况相似，均是银行与个人自主协商变更合同约定，或是新发放贷款置换原来的存量贷款。目前不同省份、城市的个人住房贷款政策和利率差异较大，统一全面调整的难度较大。预计存量全面下调的可能性较低，具体要等待监管或商业银行细则出台，即使陆续有政策出台，鉴于目前的按揭贷款体量和规则与2008年有较大差异，预计针对不同地区、不同信用主体的政策也将不同，相较当年要更加复杂和个性化。