罕见大跌 大面积“破发”！发生了什么？

　　近期公募REITs市场表现有点惨。

　　相比起去年REITs还受到资金追捧，纷纷溢价，成为市场的明星，今年“画风”突变，二级市场价格波动持续加大，目前多只收盘价逼近历史最低水平，更有近半数产品已经“破发”。

　　市场从过热转向过度调整，这个时间差还不到一年。

　　中国基金报记者采访多位业内人士表示，由于公募REITs流通盘偏小，本身就容易出现二级市场价格波动剧烈的情形，再加上近期接连调整或触发部分机构止损离场，且买盘力量偏弱，导致市场单边下跌。

　　不过，多位人士认为，当前市场调整已使REITs产品价值显现，积极看好中国公募REITs的发展，也对后期二级市场的表现保持乐观心态。

　　二级市场连续调整

　　多只公募REITs“破发”

　　公募REITs二级市场表现在经历短暂的量价齐升后，近期又迎来持续数周的回调，并一度呈现缩量下跌态势。

　　据统计显示，截至6月5日，中证REITs指数今年以来累计跌幅达到18.34%。27只公募REITs中，有14只二级市场价格跌幅超过10%，更有产品跌幅超过20%，其中，产业园、高速等底层资产跌幅靠前。

　　仅6月5日当天，就有24只一个交易日内跌幅超过1%，6只跌幅超过3%，最大跌幅更是达到7.79%，华润有巢REIT当日盘中跌破发行价, 距离其上市还不到半年。另据中国基金报记者粗略统计，截至5日收盘，已有13只跌破发行价。

　　今年以来跌幅最大前20：

　　值得一提的是，随着公募REITs大跌，部分产品折价率有所抬升。

　　截至6月5日，全市场27只公募REITs产品平均溢价率0.32%，较此前大幅下滑，多只产品折价率超10%以上。

　　其中，华夏中国交建REIT贴水率超过33%，平安广州广河REIT、中金安徽交控REIT贴水率超过20%，此外，国金中国铁建REIT、华泰江苏交控REIT贴水率也超过了10%。不过，华安张江光大REIT、中航首钢绿能REIT、国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、中金普洛斯REIT等溢价率依然在10%以上。

　　截至目前，今年以来3只REITs产品发行成立，其中，2月8日上市仓储物流REITs嘉实京东仓储基础设施REIT，发行规模17.57亿元。3月29日同时上市两只能源基础设施REITs，分别为中信建投国家电投新能源REIT（发行规模78.40亿元）和中航京能光伏REIT（发行规模29.35亿元），另有中金湖北科投光谷产业园REIT已于6月5日开始发行。

　　从今年3只新品上市首日表现来看，嘉实京东仓储基础设施REIT、中航京能光伏REIT首日涨幅均超10%，中信建投国家电投新能源REIT首日涨幅不到2%，但与去年下半年动辄20%以上涨幅相比，整体有所降温。

　　流通盘小及部分机构止损离场

　　导致市场大幅波动

　　究竟是什么引发了REITs产品的调整？不少人士认为，连续调整或触发部分机构止损离场等成为主要是触发因素。

　　一位业内人士分析表示，一方面，部分公募REITs2022年及2023年一季度运营情况表现不及预期，经营业绩负面信息被过度解读，在市场下行期间触发部分投资人止损线、悲观情绪向其他REITs产品扩散等。另一方面，目前公募REITs投资人的结构仍以机构投资人为主，缺少增量资金入场，较为趋同的投资行为导致下行的效应被放大。

　　“拉长投资周期来看，REITs的二级市场价格会围绕底层资产的经营情况、分红情况、宏观市场等基本面因素而波动，长期看市场价格不会过多偏离实际资产公允价值，融易新媒体，二级市场价格会表现为向产品内在价值回归。”上述业内人士认为，目前市场情绪并没有出现明显扭转，投资者关注短期收益与机构考核方式的短期化仍是市场不稳定的因素。

　　先锋瑞驰基金投资总监陈海涛表示，2023年以来REITs市场普跌，概括起来主要有四方面原因：

　　第一、底层资产类别的影响。目前REITs普遍以基础设施资产作为标的底层资产，收入结构虽然稳定、但弹性相对较弱，且赛道虽然清晰但收入类别也是唯一的，因此在目前市场环境下受到一定影响，从而形成市场对的负面预期；

　　第二、宏观经济修复预期的影响。国内1-4月规模以上工业企业利润同比下滑20%、4月制造业PMI指数重回50的荣枯线以下、波罗的海干散货指数年内一直处于历史低位徘徊等数据，对于REITs市场整体预期、尤其是工业园/港口物流等周期相关度强的行业标的现金流预期形成了一定影响；