IMF：未来三年新兴市场房价或下降25% 全球房地产正处于“临界点”?

　　2021年底时，全球房地产行业看起来一片光明。在经合组织的38个成员国中，房价正以50年来的最快速度增长。

　　但不到一年时间，情况就完全不同了。牛津经济研究院预计，其数据库中几乎所有国家明年都将经历经济放缓，这是自2000年以来最普遍的一次房价增长减速，超过一半的国家可能会出现价格彻底收缩，相似情况发生还是在2009年。

　　“这是2007年、2008年以来最令人担忧的房地产前景，市场在温和下跌和大幅下跌两种可能间徘徊。”牛津经济研究院首席经济学家Adam Slate分析认为，在他看来“发达经济体抵押贷款利率的持续飙升，有可能将一些房地产市场推向急剧下滑”。

　　截图自《金融时报》，全球房地产房价收入比，数据来源：OECD

　　IMF警示，全球房地产市场正处于“临界点”

　　“随着全球央行积极收紧货币政策以应对价格压力，借贷成本飙升和贷款标准收紧，再加上房屋估值过高，可能导致房价大幅下跌。”国际货币组织(IMF)发布的全球金融稳定报告称。

　　这种“急剧下降”可能将是普遍的。虽然牛津经济研究院的数据分析主要是发达经济体，但IMF预测，在严重不利的情况下，未来三年新兴市场的实际房价可能下降25%，而发达经济体的降幅为10%。

　　房地产市场放缓也可能抑制更广泛的经济活动，损害建筑业及其供应商。Slate预测，由于支出减少，全球房地产市场低迷可能使经济增长减少0.2个百分点，而住宅投资减少又可能使经济增长减少0.6个百分点。加拿大央行则估计，房地产市场低迷将使明年的经济增长下降0.6至0.9个百分点。

　　房地产活动“已被彻底摧毁”？

　　在美联储连续快速加息之后，美国30年期交易的利率稳定在7%左右，是去年利率的两倍多，这是2008年以来的最高水平。

　　加上前两年房价的飙升，典型资产的每月抵押贷款还款额从一年前的1700美元升至2600多美元。美国花旗银行首席经济学家Nathan Sheets说：“我认为利率可能会带来更大阻力，而且确实看到房地产市场正在放缓。”

　　这种模式在许多国家都是相似的，欧元区、加拿大、澳大利亚和新西兰的抵押贷款利率已升至近年来的最高水平。

　　宏观经济咨询机构Pantheon Macroeconomics的经济学家Melanie Debono称：“随着抵押贷款利率上升，银行停止放贷，抑制需求，我们仍然相信这一观点，即欧元区房价涨势将急剧下降，并将在2023年底前转为负增长。”

　　英国经济咨询公司Capital Economics的经济学家Marcel Thieliant估计，新西兰的抵押贷款还款额已经飙升至收入中位数的60%以上，高于新冠肺炎疫情前的45%以下。随着利率进一步上升，他预测新西兰的房价将从11月的峰值下跌25%。

　　英国特拉斯政府提出的大规模减税政策，令抵押贷款市场陷入动荡。随着新首相苏纳克上台，市场平静下来，但明年利率仍有望从目前的3%升至4.6%左右。英国智库Resolution Foundation计算得出，到2023年底，近五分之一的家庭抵押贷款付款额或以每年5000英镑的速度上涨。

　　因此，许多经济学家预测了2023年英国房价下跌的幅度：从牛津经济研究院给出的4.4% ，到房地产经纪公司Savills和咨询公司Capital Economics的10%和12%不等。

　　抵押贷款利率的上升反映出，随着许多央行与通胀作斗争，政策利率大幅上升。美国、英国和欧元区在过去一年加息了将近900个基点，市场预计到明年夏天还会加息400个基点。大多数新兴市场的加息幅度甚至更大，巴西将利率从2021年1月的2%提高到了13.75%，而在匈牙利，利率提高了12.4个百分点，达到13%。

　　“粗略经验是，政策利率每增加100个基点，房价涨幅就会下降1.5到2个百分点。”IMF的研究部顾问Prakash Loungani说。欧洲中央银行计算出，在低利率环境下，抵押贷款利率提高1个百分点相当于大约两年后房价下降9%，住房投资下降15%。

　　在许多国家，房价是由较低的住房存量维持的。10月份，英国待售房产存量是自1978年有记录以来的最低水平，而美国的存量仍处于历史低位。但市场低迷迹象清晰可见。大多数市场的住房通胀已经放缓，包括德国、澳大利亚。

　　美国8月份的年度房价增长率从上个月的16%放缓至13%，这是该指数自1975年以来的最快减速。咨询公司Capital Economics预计美国房价明年将下跌8个百分点。

　　房地产咨询公司Knight Frank报告称，三季度末，全球主要城市房价连续两个季度放缓。新西兰、加拿大和挪威的城市出现了两位数的收缩。随着家庭财务压力的增加，在疫情期间支持房地产繁荣的家庭储蓄正在迅速耗尽。家庭的购买力下降，人们更有可能存钱。由于低库存仍在支撑价格，即将到来的低迷可能在交易中更明显。