银河证券：下半年房地产行业局面大概率将迎来改善

　　银河证券研报称，目前房地产行业的关注点在于销售能否复苏以及房企盈利能否修复，目前最关键的是恢复市场信心，本轮销售的修复较之前更加艰难和曲折。银河证券认为政策更大程度的实质性宽松已经在途，房贷利率仍有下降空间，需求侧政策演绎范围加大，化解风险的资金支持和各方合力正在孕育，下半年行业局面大概率将迎来改善；土拍市场优质地块比例加大，溢价率处于历史低位，中长期来看，土地市场的良好环境将促使强信用房企盈利率先企稳。

　　房地产：销售处于弱复苏状态，板块中期业绩承压

　　一、核心观点

　　(一)8月销售降幅较7月收窄，处于弱复苏状态

　　2022年8月，30城新房销售面积1222.59万平，融易新媒体，同比增速为-19.10%，环比增速为-6.54%，成交套数112114套，同比增速为-21.21%，环比增速为-5.78%，本月成交面积和套数同比降幅较7月有所收窄，分别+12.44pct、+13.92pct.2022年下半年以来，30成销售面积累计同比降幅持续收窄，由5月的-40.76%降至8月的-33.59%，但目前销售市场仍处于冷淡期，上升通道艰难，购房者预期不稳定，仍需政策注入信心。

　　(二)业绩下滑，利润收窄，三道红线达标情况分化，依赖销售回款，筹资现金流大幅恶化

　　2022H1，A股房地产板块总营业收入同比-14.21%；2022H1归母净利润增速为-64.47%。2022H1营收和归母净利润持续同比大幅下降，但幅度较21年全年小。2022H1销售毛利率和净利率分别为19.22%和3.94%，较上年同期分别下降2.25pct和3.23pct，短期内行业利润率水平仍有下行压力，但长期来看随着各地宽松政策在中央的背书下逐渐推行，土地市场回归理性将有助于行业内耗现象的修正。三道红线方面，我们跟踪了44个地产开发公司的情况，22H1踩中三道红线的共有8家，同比增加两家，踩中两道红线有8家，同比减少1家，踩中一道红线有14家，同比减少5家，稳居绿档共14家，同比增加4家。经营活动现金流量净额为542.89亿元，同比-34.90%，投资活动现金流量净额为-374.01亿元，同比+67.45%，筹资活动现金流净流出1361.82亿元，同比上升176.80%。

　　(三)LPR年内三次下调，信贷端传导到销售端效果不明显

　　8月迎来一年期和五年期的LPR“双降”，其中，一年期LPR为3.65%，较上一期下降5bps；5年期以上LPR为4.3%，较上一期下降15bps.年内三次下调房贷利率，且5年期LPR降幅超过1年期LPR，稳定楼市意图明显。首套房贷款利率下限将调整为4.1%，二套房贷款利率下限降为4.9%，但8月销售额并未有明显反弹，LPR下调或进一步推动市场筑底。

　　(四)板块估值不断修复，仍存在向上空间

　　截至2022年8月30日，房地产行业TTM市盈率(历史整体法)为10.47X，估值水平较已连续两月上升并修复到近三年平均水平，但较2018年17.78X高点仍有较大向上修复空间。

　　二、投资建议

　　目前行业的关注点在于销售能否复苏以及房企盈利能否修复，目前最关键的是恢复市场信心，本轮销售的修复较之前更加艰难和曲折，我们认为政策更大程度的实质性宽松已经在途，房贷利率仍有下降空间，需求侧政策演绎范围加大，化解风险的资金支持和各方合力正在孕育，下半年行业局面大概率将迎来改善；土拍市场优质地块比例加大，溢价率处于历史低位，中长期来看，土地市场的良好环境将促使强信用房企盈利率先企稳。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A(000002)、保利发展(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、滨江集团(002244)、龙湖集团(0960.HK)。建议关注优质物业管理公司：招商积余(001914)、旭辉永升服务(1995.HK)。

　　三、风险提示

　　销售修复不及预期、政策支持力度不及预期的风险。