机构：上海办公楼空置率下降，租赁需求达到疫情以来最高水平

近日，多家商业地产服务机构相继发布2021年第一季度报告。数据显示，上海商业地产市场均呈现出持续复苏的良好回暖趋势。
办公楼净吸纳量回升到疫情前水平
办公楼方面，仲量联行的报告显示，从2021年一季度的数据来看，录得净吸纳量28.8万平方米，为2019年以来的季度最高值，需求回升到疫情前水平，办公楼市场已经基本摆脱疫情影响。高力国际的报告也显示2021年一季度的写字楼净吸纳量呈现自2018年第四季度以来最强单季表现，市场整体空置率环比下降0.6个百分点。
仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示：“我们发现中央商务区和非中央商务区的办公租赁业务都在恢复，办公楼租赁需求也达到了疫情以来的季度最高水平。”
根据仲量联行的报告，一季度吸纳量主要来自非中央商务区，非中央商务区的空置率降幅也大于中央商务区。具体来看，浦东中央商务区空置率12.9%，环比下降0.3%；非中央商务区空置率22.9%，环比下降3.5%。另一边，受新增供应进入市场的影响，浦西中央商务区空置率环比上升0.1%，为11%；非中央商务区空置率录得31.4%，环比上升0.4%。
租金的表现上，仲量联行的数据显示，受非中央商务区带来的持续竞争压力影响，中央商务区的租金环比下降0.6%，非中央商务区租金则环比小幅上涨0.6%。可见的是，上海办公楼市场一季度的租金表现分化加剧，一些租赁需求强劲的板块租金涨幅扩大，而在一些空置率较高的板块，业主在租金和免租期及装修补贴等优惠措施方面仍有谈判空间。仲量联行上海商业地产部资深董事王岳指出，受新增供应的影响，大多市场租金仍承受较大的下调压力。
需求方面，高力国际的数据显示，专业服务、TMT以及金融行业的公司占据需求的前列，三者占到净吸纳量的78%；分别为32%、24%和22%。其中TMT行业的租赁量占比提升至总量的24%，跻身需求的第二。从统计数据中可以看出，TMT行业中有超过六成的公司选择了前滩和徐汇滨江等比较热点的次中心区域，较高品质的办公楼宇、完善的周边配套及相对具有竞争力的租金，使得这些TMT纷纷选址在这些热点区域。从企业性质来看，内资企业仍是需求的主力，占到75%左右，外资占比则为25%。
零售物业空置率环比下降1%
根据仲量联行和高力国际的报告，2021年的零售物业市场由于无新增供应，市场整体空置率环比下降1%。不过，高力国际预计，由于去年部分项目延期入市，今年将有大约125万平方米的新增供应集中入市，对后期市场产生较大压力。
从租金来看，仲量联行的报告显示，由于活跃的高端消费增强了市场信心，核心商圈首层租金环比上涨1.3%至49.3元（人民币，下同）每平方米每天。非核心商圈租金止跌企稳，环比微升0.2%至18.7元每平方米每天，主要得益于标杆型区域型购物中心及高品质社区商业的稳步恢复。
CBRE华东区顾问及交易服务商业部负责人希诺表示：“经过疫情的考验与洗礼，业主与品牌双方重新审视当下消费供求两端的差异。核心商圈购物中心适时调整品牌结构以迎合消费升级的需求；品牌方积极开拓增量市场，探索多维度的产品与服务。未来半年，前滩太古里、博荟广场、北外滩来福士以及西岸凤巢等项目的陆续开业将活跃沿江一带的零售商业氛围。”
产业园区活跃程度优于往年同期
产业园区方面，CBRE指出，一季度市场活跃程度优于往年同期水平。高力国际的报告则显示，虽一季度为传统淡季，但上海产业园区市场自去年一季度以来节节攀升。
高力国际数据显示，2021年第一季度产业园区整体净吸纳量达22.1万平方米，环比上涨8.4%，融易新媒体，整体市场空置率为22.8%，环比持平。
高力国际预计，今年产业园区整体净吸纳量将逐步走高，全年净吸纳量有望达到109万平方米，实现供求基本平衡。
租金表现方面，产业园区整体租金水平为3.80元每平方米每天，环比上升1.0%。其中张江、漕河泾和金桥等核心子市场表现出色，租金分别上涨1.2%、1.1%和2.0%。另一方面，核心子市场与成熟中子市场租金表现继续分化，成熟中子市场平均租金下降0.8%。
高力国际预计，今年全市产业园区租金将上涨2.0%，其中上述三个核心子市场的租金涨幅将优于全市整体，达到2.5%。
在客户需求方面，高力国际的数据显示，医疗健康、软件服务、通信等行业在上海产业园区积极扩张，占总体需求的60%。CBRE的数据则显示，TMT、传统金融与生物医药为租赁需求来源的主要行业，其中一季度互联网与游戏类公司在漕河泾板块积极扩张；传统金融企业积极涉足科技金融业务，金桥与外高桥等板块均录得大面积成交；医药研发及医疗器械公司需求稳定，分别以张江与金桥为其选址区位。
仓储物流空置率与2019年四季度持平
仓储物流市场方面，CBRE的报告显示，第一季度市场无新增供应，逾75%的项目目前满租，租赁交易整体以续租为主。仲量联行在报告中指出，受吸纳量反弹和无新增供应影响，一季度现有项目的租赁成为吸纳量提升的主要驱动力，来自第三方物流的租赁需求尤为强劲，包括来自国内外物流公司新租赁的签订和续签。
仲量联行数据显示，一季度上海物流地产空置率下降1.3个百分点至6.8%，基本与疫情前的2019年第四季度持平。
CBRE华东区顾问及交易服务产业地产部负责人缪博文预计，未来6个月将有约15.5万平方米高标仓库入市，分别位于奉贤、康桥和松江。“在目前市场可租面积紧缺、需求旺盛的情况下，预计项目将录得积极去化表现，物流市场租金将继续上行。国内第一批基础设施公募REITs试点有望在年内上市，物流地产作为热门底层资产有望获取更多的资本青睐，助力行业规模扩张。”缪博文说。
写字楼成交仍为投资市场主流
投资市场方面，仲量联行的数据显示，2021年一季度上海商业地产投资市场总成交量录得136亿元，环比下降46%。仲量联行指出，去年年底成交量出现强势反弹，但今年一季度的下滑则显示投资情绪依然脆弱。
高力国际指出，在投资市场，国内金融机构仍占据较大比重，但外资金融机构也积极在投资市场有所斩获。资本化率将保持相对稳定，保险机构对于写字楼市场的投资仍较为积极。
CBRE分析认为，核心增值型投资策略为目前市场主流，占到了67%的比例。CBRE指出，投资者整体购买意向正转为积极，但在标的选取更加注重现金流的稳定性。在物业收购类型层面，由于自用买家仍保持活跃，写字楼成交仍为市场的主流；但同时投资者敏锐地察觉到消费复苏和创新驱动两大未来主线，零售商场、酒店、物流仓储及商务园区的投资亦遍地开花。
CBRE华东区投资及资本市场部负责人王晶预计，未来6个月投资者将加快项目推进，市场交易活动将逐步升温。
值得一提的是，与上季度自用客户主导的办公楼物业成交不同的是，2021年一季度出现了两笔私人投资者购买服务式公寓的交易。研究表明，通常投资者在对服务式公寓整体收购之后，会进行散售。
此外，一季度最大的投资亮点之一是，领展（Link Reit）以27.72亿元的价格从新加坡政府投资公司（GIC）手中购买了上海七宝万科广场50%的股份。仲量联行华东区投资部总监叶建成表示：“这笔交易表明优质、稳定、长期的投资资产仍然受到机构投资者的追捧。”