融易媒体： “旧改王”佳兆业20年的崛起之路：大湾区龙头是如何炼成的？

1999年，佳兆业实业有限公司在深圳成立。很快，它就在深圳龙岗区布吉镇拿下了一个烂尾别墅群地块，将其改造成为综合住宅项目。

一年后，这个烂尾项目变身佳兆业·桂芳园投向市场，并获得了公众的热烈响应。2001年佳兆业一鼓作气开发完2、3、4期，之后又在别墅群东面继续拿地、一共开发了8期，桂芳园由此成为布吉第一个大型社区。

2003年11月，佳兆业又以4亿元人民币的价格拍下了邻近深圳市政府的烂尾楼“子悦台”，这是深圳当年拍卖的最大一宗烂尾楼项目，也是广东省当年拍卖标的最大的烂尾楼项目。佳兆业由此在深圳站稳脚跟，并开始将触角延展至珠三角周边的城市。

改造烂尾项目是佳兆业“三板斧”，20年前，佳兆业以此起家，如今行业进入下半场，土地拍卖门槛抬升，它已借此在粤港澳大湾区这片被众多房企觊觎的高地上所向披靡。凭借着对市场形势的把握，佳兆业在长三角、环渤海、华中和华西等区域的核心城市也有所布局。

在房地产板块以外，佳兆业多元化的蓝图也缓缓铺开——在健康、科技和文旅等领域，佳兆业均有所涉足，势头迅猛。在“白银时代”，佳兆业已经找到它的赛道，全速向前。

佳兆业的发迹之地深圳是一座缺地的城市。近些年来，深圳每年通过公开市场供应的住宅土地长期都是个位数，大多数的土地供应都来自于城市更新。如若要在深圳的房地产市场大施拳脚，势必在旧城改造领域有着过人的本领。

这是一个“学问很深”的行业，资金实力雄厚、品牌知名度高的全国性房企未必具有优势。旧改的“难”体现在，其一，需要沟通的对象众多，业主、村集体都是需要打交道的对象；其二，旧改周转的速度很慢，耗时很长因而在资金安排和风险把控上需要有更灵活的应对方式。

这些难倒一众房企问题都不在佳兆业话下，毕竟佳兆业已经深耕旧城改造领域20年，具备其他房企所不具备的眼界和实力。佳兆业董事会主席郭英成曾说，旧改当然是比较难，但这一块是公司最强的竞争力之一。

问及多名深圳房企高管和旧改人士，他们总结，佳兆业在城市更新领域的核心竞争力之一是人才。佳兆业旗下有专门的城市更新集团，拥有精通规划设计、商业谈判、法律专家等旧改专业人才。

此外，基于佳兆业在旧改领域的造诣，它已经形成一整套系统的旧改作业流程和管理规范。这些标准化运作的模块又为佳兆业自身培养人才提供了帮助。“在市场招聘人才回来确实很难，从人才储备来说，我们人才的竞争力是可以的。”郭英成说。

一家企业，只有在专业程度和企业文化都有过人之处时才能够受人尊重。佳兆业在旧改领域的成功，也应该考虑企业文化的因素：它是一家很尊重“人”的企业，体现在旧改领域，它始终坚持项目的推动中对城市的贡献、对拆迁户的贡献和对村民的贡献。

在旧改领域始终免不了和利益各方打交道，佳兆业每每总能够找到合适的相处方式，找准自己的位置。在城市更新的过程中，总免不了有“拆迁”这样敏感的字眼，但佳兆业负责谈判的人士曾这么说，“我和他们（拆迁户）当朋友，没事儿喝喝茶，有困难帮他们解决。”

这是佳兆业的处事之道，也是它能够获得业主、村民信任的主要原因。凭借这种良好的互动关系，佳兆业在旧改的进展上能够更为迅速，它的周期平均是三到五年，而通常一个旧改项目的周期都是十年上下。

在粤港澳大湾区尤其是深圳、广州获取一宗优质土地的难度有多大？关于这个问题的回答，龙头房企有话说，黑马房企也有苦水要吐。诸多外来房企费尽九牛二虎之力，最终只能够在公开市场拿下一宗“蚊地”，更多的通过与投资公司合作旧改项目，而后踩坑不得不退出。

没有本土化的团队、没有相应的操盘经验，外来房企很难适应深圳、广州市场的规则。但佳兆业凭借着在城市更新领域的实力，已经在粤港澳大湾区这片经济活力强劲的区域斩获颇丰，它的土地储备为许多房企所艳羡。

郭英成说，在粤港澳大湾区，特别是在深圳、广州这样的城市，不靠旧改的土地储备确实是面临更多的挑战，佳兆业主要做核心城市，例如深圳、广州以及珠三角个别城市，比如中山。