半年报解析：“住宅+商业+长租”开发实力，助力中骏穿越周期

得益于“一体两翼”战略带来的差异化竞争力,在行业整体下行的环境中,中骏在今年依然保持稳健的发展态势。

　　

8月30日,中骏集团如期发布2022年上半年业绩报告,报告显示,上半年实现合约合同销售326亿元,收益154亿元,期内溢利15亿元,应占核心溢利12亿元,已售未结转金额1227亿元。

　　

凭借稳固的发展基本盘,中骏保持安全可控的财务结构,其“三道红线”持续绿档,债务结构进一步优化,显示出企业较强的经营韧性。未来,中骏将坚持“一体两翼”战略,围绕一线及核心二线城市进行布局,进一步提升差异化竞争力,形成了抵御周期性低迷的综合实力。

　　

“零违约”穿越周期,三道红线持续稳定绿档

　　

今年上半年,受市场环境下行和新冠疫情影响,房企的业绩表现不及近年同期。在房企资金和业绩普遍承压的情况下,中骏守住了企业财务安全的底线,保持“零违约”记录的同时,整体业绩表现优于行业平均水平。

　　

安全可控的财务结构,是中骏稳健发展的缩影。据半年报数据显示,中骏在今年上半年持续保持“三道红线”零踩线,稳居绿档。其中,其非受限现金与短期债务的覆盖率为1.1倍,剔除预收款项后的资产负债率为68.3%,净负债率为79.8%,远低于“三道红线”指标要求。

　　

据克而瑞地产研究院发布的数据显示,结合去年上市房企的年报,除去尚未发年报的房企,2022上市房企绿档仅有24家,其中央企6家、国企6家、民企12家,中骏成为民营企业健康稳健发展的代表。

　　

从债务方面来看,中骏通过审慎的财务管理,持续调整改善债务结构。今年1月,中骏成功增发2024年到期的1.5亿美元优先票据,年利率为5.95% ;2月,中骏准时偿还5亿美元境外债,在此之后,年内已无其他到期的美元债务;7月,中骏如约就“20 中骏 02”公司债券完成9.54亿元回售兑付。经过上述系列举措,中骏的债务结构更加合理,短期偿债压力变小,安全边际不断提升。

　　

据克而瑞统计数据显示,房地产企业2022年预计到期债务约9603亿元,面临债务集中到期的压力。在这样的情况下,中骏成为了少有的保持境内外市场“零违约”的民营房企。这一点,在当前市场环境下尤为难得。

　　

“一体两翼”赋能稳健发展,复合开发实力不断提升

　　

得益于“一体两翼”战略带来的差异化竞争力,中骏在今年上半年依然保持稳中向好的发展态势。在稳固住宅开发基本盘的同时,购物中心和长租公寓作为中骏“一体两翼”战略中的“两翼”,近年来发展势头强劲,成长性持续向好。

　　

半年报数据显示,中骏商管已在全国布局61个城市,实现264个已签约项目,管理面积2400万平方米。与此同时,中骏商管已在全国布局32个购物中心,即中骏世界城,截至目前,已经布局北京、福州、南昌、合肥等一二线核心城市的TOD项目,今年计划新开北京、高密、唐山三座中骏世界城。

　　

方隅公寓作为中骏集团旗下长租公寓品牌,凭借“基金管理+数字化连锁运营”模式,取得了亮眼的成绩。半年报数据显示,目前方隅公寓管理房源超3万间,且大部分在一二线核心城市,体现了方隅公寓占据中高端公寓市场的发展决策。

　　

值得注意的是,中骏“一体两翼”下复合开发的实力,持续为超级TOD综合体的开发赋能。相对于传统房地产开发,TOD项目有其独特性,其复杂程度考验房企的综合实力,包括各种业态整合、商业招商和运营方面的复合开发能力。在这种情况下,并不是所有房企都能做好TOD项目。

　　

早在2017年,中骏正式提出“一体两翼”战略,即以地产开发为主体、购物中心和长租公寓为两翼,形成了复合开发的综合实力。

　　

在这种良性的循环发展机制之下,中骏得以有更多的机会来获得优质地块。数据显示,2020年,中骏新增38幅土地,其中23幅为支撑“一体两翼”协同战略的综合性用地。2021年,这个占比进一步增加,中骏新增的25幅地块中,有22幅是通过“一体两翼”战略获得,占比超8成。这些项目,都在今年保持了热销的态势,为企业提供了相对稳健的现金流。

　　

在行业下行压力下,像中骏、龙湖、旭辉这样具备“住宅+商业+长租”复合开发能力的房企,往往发展更为稳健,具备抵御周期性低迷的实力,这其中,尤其是长租公寓的开发能力,能让企业的土地获取能力进一步增强。从前两年政府土拍的要求来看,在集中供地之后,“限地价、竞配建”成为了竞拍主旋律,尤其对优质地块往往会要求配建一定数量的租赁住房。

　　

据国泰君安分析报告指出,长租公寓面对的客户群体决定了其市场主要集中在人口吸引力较强并且经济较为发达的核心一二线城市。在这种情况下,对于已拥有长租公寓品牌的中骏而言,一方面通过前期集中在一二线城市的”住宅+商业+长租”的复合化开发,为企业打下了行业下行环境下发展的基础,让企业具备了在这轮下行市场中穿越周期的能力;另一方面,未来也将通过长租业态在一二线城市获得更多优质的地块,进一步提升企业的竞争力。