新政实施后，房东终于停止“膨胀”！动辄10万+的上海学区房，谁是最后接棒者？

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“对口初中不好，室友都开始焦虑了。”

一位孩子尚在幼儿园大班的妈妈在群里说。她口中的室友，就是一向佛系的甩手掌柜——爸爸。在大部分情况下，这是个难得焦虑的群体，但在鸡娃这件事上，室友们的心态也有了些变化。

上海学区房新政沸沸扬扬一周，所有人都期待的拐点会到来吗？

在被称为双学区甚至三学区神地的“梅园”片区，也就是近日传闻中一夜暴跌60万的小区，随处可见各大品牌中介和本土中介门店，一家挨着一家，我爱我家、链家、太平洋、红星、九间伴......一旦有人靠近橱窗，工作人员便立刻夺门而出。

梅园片区的中介挂牌信息 每经记者 包晶晶 摄

一周前，上海小升初的家长们没等来“划片摇号”，倒是中考改革的靴子提前落地了。根据上海市教委公布的《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》（以下简称《办法》），2021年起上海市委属实验性示范性高中将拿出招生总计划的65%，通过“名额分配综合评价录取”方式，分配到区、分配到校。

这里有几个非常重要的描述—— 不选择生源的初中学校、全覆盖。

这意味着对“学区”概念的全盘击破：所有初中将拥有同样的市重点升学率、区重点升学率，鄙视链末端的“菜中菜”和天价学区相比，由于毕业生人数极少，反而更有优势。这比疯传了大半年的“划片摇号入学”，更具杀伤力。

新政发布后的第三天，3月19日下午，上海市房地产经纪行业协会随即向沪上全体房地产经纪机构发起《规范房源挂牌和信息发布的自律倡议》，包括房源发布信息不使用“学区房”进行推介宣传、在业务经营中不以“学区房”名义误导购房者等，阻断中介炒作学区房的重要路径。

一年内暴涨200万

学区房由于属性特殊，价格变动往往保持着自己的规律。以往上海学区房的价格，总会先于“入学报名登记”来一轮上涨，特别是浦东新区，由于大部分学校对“入户年限”没有硬性规定，而是采用“应收尽收”的方式，此后随着报名入学进入常规流程，学区房的热度也会稍有降温。

太平洋房屋置业顾问王芳告诉《每日经济新闻》记者，“浦东的学区划分非常稳定，几乎十几年来都不曾改变。2018年前后曾经因为校舍不足，对入户年限做了限制，但引发了众多居民的不满，后来校方想尽办法扩充校舍，现在一届差不多有13～18个班级，只要你在报名前落户口，都能上学。”

正如王芳所说，梅园街坊对口的“福山外国语小学”，分成三个校区教学，一二年级振华校区、三五福山校区、四年级在瑞华校区，因为学生人数实在太多了。

家长的焦虑、优质资源的稀缺，加上中介的推波助澜，学区房助推着上海全市二手房集体井喷。据《每日经济新闻》此前报道，2020年4月～2021年1月连续10个月保持2.4万套~4.45万套的月成交套数，其中最高峰出现在2021年1月。不过121楼市新政叠加春节假期，2月份成交套数有所回落。

“去年涨得特别疯狂”，链家梅园店置业顾问张锋说，往年5月开始价格就会稳住了，2020年反而一路飙上去，5月到10月是小涨，之后就是一路猛涨了， 现在一套两居室至少比去年这时候涨了200万元。

上海中原地产市场分析师卢文曦接受记者采访时说： “上海这一轮二手房涨价幅度算是比较高的，从中原的报价指数来看是创了历史新高。 和前几年、前几轮行情相比，这一轮行情特点是短时间快速上涨。像2013年、2015～2016年，上涨周期基本上都是一年以上。但这次很明显，反弹就是从去年5月之后，一直涨到现在，跨度一年时间都不到。”