起底升龙广州旧改：200亿搏948亿的危和机

谁也不会想到，在本地实力房企云集的广州，一家名不见经传的外来房企——上海升龙投资集团有限公司（以下简称升龙）会成为“旧改大王”。

2018年7月，升龙在广州南沙中标第一个旧改项目，正式进军广州市场。此后一年内，升龙一举横扫广州4个旧改项目，合计总用地面积占广州2019年度招标旧改项目的66%。

升龙是目前在广州拥有待建旧改项目最多的房企。据镁编不完全统计，升龙在广州的9个旧改项目改造总用地面积约1489.61万平方米，预计投资金额约948.25亿元（含合作项目）。

作为一家近年来年销售额不足200亿元的房企，升龙何来的自信与资金？

镁编近日走访升龙位于广州的多个旧改项目发现，升龙的推进速度与同行相比略有差距，它似乎并不着急资金的回笼。

镁编就升龙在广州旧改项目的推进进度、曾出现过由于未按约定建成交付引致的多次司法纠纷等问题致函广州升龙方面，其已确认收到采访函，但截至发稿暂未回复。

最早的项目未取证就开工

广州业内对升龙的评价普遍是“很猛”，也好奇这家“过江龙”会在广州掀起怎样的波涛。

镁编走访了升龙在广州的多个旧改项目发现，其最早拿下的南沙金洲、冲尾村改造项目，明年或将才有商品房入市计划，还在复建安置区基础建设中。

金洲、冲尾村更新改造工程概况 图片来源：镁编摄

这一项目颇为特别，它不仅是广州南沙自贸区第一个旧村全面改造的更新项目，更是广州首个实现签约率100％的旧改项目，但进度却不尽如人意。

2018年5月，金洲、冲尾村旧改项目面向全国开发商“招亲”，这也是广州全市第一个通过市公共资源交易平台挂网招商的旧村改造项目，最后升龙拿下了这个项目。

在前期签约、拆迁上，升龙动作很快，这一项目从方案通过到启动集中动迁仅用了两个月，从启动集中动迁到签约达80％以上仅用了2个月15天，最后仅用了8个多月的时间就实现了100%签约率。

但升龙的建设速度远比不上其签约拆迁速度。2019年12月，该项目举行复建区动工仪式，预计能为金洲、冲尾村村民提供约1600套精品回迁住宅。

旧村更新改造工程现场 图片来源：镁编摄

时隔一年，镁编走访金洲、冲尾自然村更新改造项目一区、二区工程现场发现，项目公示牌显示建设工期为796天，施工单位为中建五局三公司，建设单位为金洲经济联合社的子公司广州市南沙区亿裕城市更新有限公司（下称南沙亿裕）。

镁编查询广州住建局网站发现，今年11月27日、30日，金洲、冲尾自然村刚拿到了金洲花园D1-D5栋住宅、金洲花园C1-C4栋住宅的建筑工地施工许可证，建设单位与施工单位同样是南沙亿裕与中建五局三公司，但暂无法确认这些住宅是安置房还是商品房。

频繁的土地性质变更

今年12月16日，广州市南沙区建设工程质量安全监督站检查“金洲花园C1-C4栋住宅”工程时发现，现场提供检查的基坑设计图纸无出图章、审图章，危险性较大的分部分项工程（基坑）未组织验收已进入下一道工序等。

镁编走访时发现，整个施工地块暂未见成型的房屋，只有约两层楼高的框架。有当地村民告诉镁编，这个工地就是在建设安置房。

旧村更新改造工程现场 图片来源：镁编摄

另一个可供印证的例子是，今年10月15日，金洲联合经济社发出的一份公告显示，大兴围的13.7亩土地中，有约6.3亩土地目前租赁用于建设展厅，剩余7.4亩土地按照规划，建设两栋约300套安置房和地下车库。

而上述工程现场的旁边就是金洲、冲尾自然村城市更新改造展示中心。该展厅里面挂满了带有升龙LOGO的宣传图，现场工作人员表示，目前该中心主要用于接待村民，预计明年才有商品房销售计划。

“什么都还看不到”，多位金洲、冲尾自然村村民告诉镁编，作为南沙第一个旧改村，他们的改造进度确实比预期慢了一些。

改造进度缓慢或许也与客观原因有关。上述金洲联合经济社发出的公告指出，“自今年7月开始，因少数村民在工地阻扰一直停工至今，严重影响一、二、三村民小组所有安置房的整体收房时间，村民回迁时间滞后近三个月。”

镁编留意到，金洲、冲尾自然村地块在推进的过程中，用地性质经历了多次变更。在最新的规划中，金洲、冲尾自然村的商住混合用地变更成了二类居住用地。

金洲村工作决议公告 图片来源：镁编摄

最开始招标时，金洲、冲尾自然村原本是个纯商业地块，后增加了居住用地面积，变成商住混合项目。