第十届中国价值地产年会·线上沙龙③|城市更新未来是“质量之争”，应在保留风貌和实现增量中找到平衡点

城市发展正在经历由高速增长阶段转向高质量发展阶段，城市更新作为行业发展新的增长极，备受社会各界的关注与重视。虽然房地产企业是城市更新最主要的参与者之一，但城市更新与主流的不动产开发之间依然隔着一条鸿沟。

城市更新更注重“运营”，是“慢生意”，对房地产企业而言是不同的操作逻辑。如何跨过城市更新这道“窄门”，包括房地产企业在内的社会各方仍在摸索中前进。从投资、运营的角度来看，城市更新的机遇在哪里？政府、公众又应该如何参与到城市更新之中？

9月15日，每日经济新闻主办的“金九迎十”房地产线上论坛第三场沙龙——“城市寻求更新，地产发现机遇”，邀请了戴德梁行中国区资本市场部副董事总经理刘兵（主持人）、佳兆业城市更新研究院总监戴哲、上海万科城市更新事业部总经理胡秉、北京首置文化科技发展有限公司副总经理李跃和领地集团助理总裁兼品牌总经理姚科等企业高管和行业专家，以在线沙龙形式共论城市更新领域的房企新发展动能。

胡秉：从存量向增量的转换，对企业的要求就像从应试教育向素质教育的转变。城市更新时代更像是考验企业的综合素质，企业不光几个核心竞争力要过关，还要有很强的综合素质，比如文化能力、生态建设能力和IP打造能力等。

企业对城市的理解，包括审美格调等，都被放在一个非常重要的位置上。企业更多考虑的是为城市做贡献，而贡献的不仅仅是经济效益，还有社会效益，包括能够为整个社会带来素质优良、运营较好的资产等，这对企业的考验非常大。

我们曾考察过国外许多大的不动产公司，发现他们发展到现在，已经不仅是工程建设或者简单的开发商，还是城市综合服务和美好场景的提供者。我们已经真正地进入到这一阶段。

戴哲：未来存量市场进入10万亿新赛道不可避免，这个赛道不管对政府或是企业，都具有很强的兴奋感。

存量不光是规模迅速变大，政策导向也越来越强，主要体现在几方面：一是逐渐走向城市更新+的模式，开始重视产业回归，在有效的存量土地上去创造出更大的价值，并同步保障产业空间，让产业用地回归到本质；二是未来会出现城乡更新综合服务商，通过城乡的综合整治，包括乡镇更新和土地整备等，给存量市场带来转变。

另外，以前做增量的时候完全是做拆除重建，没有考虑公共配套。现在这一部分正在慢慢弥补短板，包括加大公共力度的保障等，以此来推动城市更新服务的发展。

未来存量时代也将是质量之争，体现在以下几个方面：首先，存量时代企业具备金融资产运营能力。城市更新本质上是跨周期投资，它的现金流和金融能力非常强，未来基金的模式肯定是城市更新从重资产向轻资产变化的唯一渠道。如何去用城市更新基金，用资产运营方式打造，决定未来谁能笑到最后。此外，未来在运营方面的合作也是重要模式。最后，产业资源整合和综合运营能力会成为企业的核心竞争力。

李跃：从北京这座城市来看，目前增量市场虽仍处在上升发展阶段，但我们认为，中心城市由重向轻、由增量向存量转化是必然趋势。以后将不仅是空间改造的提升，更多的是产业升级带动城市更新发展。目前政府的重视程度非常高，政策的扶持力度也与日俱增。

我们也观察到，近几年文创园区增量非常巨大，很多老旧厂房、写字楼都在往文创产业发展，增量比较大。而在品质提升上，原来的城市更新是通过租金差增加收入，目前新的文创园区明显可以感受到品质的逐步提升，也在以产业主题方向进行园区运营，主题化越来越明显，同时，在园区打造过程中增加了很多文化配套和内容。

姚科：宏观层面“稳地价、稳房价、稳预期”的整体局势下，市场进入增量放缓和存量开启并存的调整时期，传统房地产行业必须要围绕长期主义来拥抱不确定性，这也是企业的必然发展之路。“房住不炒”政策基调不动摇，品质竞争将成为未来的主战场，房地产行业已经进入提质增效，优化结构，嫁接新产业，主张产品主义和精细化管理的时代。