第十届中国价值地产年会·线上沙龙①|稳定现金流最为资本市场看重智能化建设成为物业行业发展基础

房地产行业下行周期中，物业管理行业因为具备良好的现金流和抗风险能力，越来越受到资本市场的青睐，上市热潮也给物业企业带来了很多积极的变化。

《每日经济新闻》记者观察到，物业服务企业在住区服务之外，拓展了公共服务、商企服务等赛道。基于此，新业务领域的成长性以及资本市场对此的态度值得行业进行深入探讨。

物业服务是一个赚“慢钱”的领域，过去很长一段时间，跑马圈地或许是规模扩张的最优选，但带来的结果可能是服务水平“良莠不齐”导致毛利率、净利率的下降。因此，在经历过草莽生长之后，无论是龙头企业抑或是中小物企，“服务质量”、“服务差异化”是当下的必修课题。

9月1日，每日经济新闻主办的“金九迎十”房地产线上论坛的首场沙龙——物业资本论正式开启。碧桂园服务首席财务官黄鹏、保利物业公共服务中心副总经理韩春、时代邻里首席信息官孙泽淇、雅生活品质运营部总经理肖连杰、旭辉永升服务发展部总经理肖文凤、上坤物业总经理周锦扬和中指院物业事业部副总经理牛晓娟等，以线上视频直播的方式出席，就物业资本的道与术以及物业企业在非住宅领域、增值服务和智能化建设的发力方向展开一场深度对话。

稳定现金流和轻资产运营最为资本看重

牛晓娟：2020年以来，受疫情影响，金融行业低迷，整个物业服务企业的表现成为资本市场一道亮丽风景线。

孙泽淇：物业股近年来确实特别受资本市场的关注和青睐，物业行业正在迎来它非常好的发展黄金时期。我认为资本主要看重的是物业轻资产的管理运营模式，以及未来行业发展所带来的潜在优势。

首先是业务方面，物业管理的轻资产运营模式特性，使得它本身的发展更具稳定性。物业公司的主要收入来源是物业费，尤其是在经济下行时期，相对而言，物业费收缴的稳定性及可预见性会更强。同时，由于本次新冠肺炎疫情的影响，物业服务企业在防疫工作中发挥了中坚作用，很多业主都主动预缴物业费。

除基础物业服务之外，物业企业所衍生出的社区增值服务也拥有巨大的发展空间及相对稳定的客户。这都使得物业企业进一步受到了资本市场以及投资者的青睐。

其次是物业企业的发展优势。行业政策持续地给予了物业行业更大的扶持，也给我们企业带来了巨大的发展空间。同时，由于物业属于传统行业，物企众多且良莠不齐，行业整合及资源重置机遇巨大，给予了资本市场以及投资者非常大的想象空间。

肖连杰：首先，物业行业有非常稳定的现金流，这是资本市场最看重的。实际上，这也是整个物业行业的优势，即稳定的现金流。稳定的现金流来源于稳定的物业费收入，特别是在疫情期间，各个企业、各个行业都有这方面的经济压力，而在这一过程中物业行业现金流的稳定性就凸显出了。

第二，以雅生活为例，现在有将近5亿多平方米管理规模，对应很大的客户基数，增值服务的空间也非常巨大。雅生活可以针对大基数的客户，不断地做相应的增值服务，这是盈利能力。

第三，上市物业公司持续的收并购也是资本市场比较看重的地方。雅生活就通过近两年做了很多收并购的成功案例，特别是中民物业的收购，让雅生活从一个单业态的竞争进入了全业态的竞争，让企业更有内生力。

第四，物业企业具有较强内生力，这个内生力是产品研发的能力。现在雅生活就在逐步输出服务产品，如住宅服务产品、公建服务产品等，还在今年提出一个新的服务理念即城市服务，这也给予资本市场更大的想象空间。

肖文凤：第一，物业管理行业受政策影响比较小，是抗周期性行业；第二，它有稳定的现金流，尤其是疫情期间，品质物业管理公司的发展，无论是发展还是增长优势上都有更充分的体现。

第三，物业行业在中国的发展不足40年，资本市场上对这个行业的关注刚开始，这也是其被热捧的原因；第四，绝大多数物业管理公司，背后都依托着地产品牌开发商。头部地产开发商确定性还是比较高的，水涨船高下，也给物业公司带来了更多确定性的增长预期。