锐叔论市 或将上攻挑战这一阻力位！(2)

11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，明确要支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。本次座谈会的当时内容包括：1）“各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷”；2）“继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资”；3）“要继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组”；4）“要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式”。这次三部委联合会议再一次明确要一视同仁满足不同所有制地产企业的合理融资需求，体现了监管层下一步坚定支持地产企业合理的贷款和股权债权融资，预计后续政策贯彻的力度和广度会有所提升，这将有助于地产供给端加快走出困境。当前从行业基本面来看，地产销售各项指标虽然走出了最低谷，但仍复苏力度还是偏弱、幅度相对缓慢：1）从统计局数据看：商品房销售额7月单月同比下降19.3%，8月、9月、10月同比降幅分别收窄2.9pct、2.8pct、5.5pct；2）从14城二手房销售高频数据看：二手房销售面积6-8月经历小幅调整，9月后销售面积四周同比企稳回正，维持于+20.0%左右的区间；3）从百强房企销售数据看：8月百强房企销售额同比降幅扩大至-41.4%，9月、10月同比降幅分别收窄17.5pct、1.8pct；4）从社会融资数据看：10月新增居民中长期贷款较去年同期有所增加。面对这样的形势，近期中央层面持续重视房地产行业，且首次于中央金融工作会议大量提及房地产：1）中央金融工作会议提出一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求；2）四大行集体表态要化解房地产、地方债务等领域的风险；3）央行行长、副行长接连表态房地产市场和行业的长期稳定发展存在支撑；4）住建部部长倪虹接受访谈表明要促进房地产市场平稳健康和高质量发展。目前政策已经从供给端、需求端、企业端三个层面表明了稳楼市的决心，预计政策或将进入新一轮宽松期：1）供给端：土地限价放松，取消郊区容积率限制；2）需求端：一线城市限购松动，上海金山区出台人才安居新政；3）企业端：第二支箭再次发声，支持部分民企发行债券融资。现在的主要问题是居民购买力和购买意愿双弱，导致近期的放松政策效果并不理想。在此背景下，国家通过财政来推动“三大工程”（即：平急两用、保障房建设、城中村改造）或许是房地产行业破局关键。当时来看：平急两用本质还是广义的基建投资，与房地产关系不是太大；保障房建设本质是长期制度层面的顶层设计和重大变革，对过往保障房建设的补短板和规范化，短期意义在于一定程度上的稳投资，但短期弹性或许不宜预期过高。从重点城市的已批土地指标的规划用途来看，保障房的占比有待提高，所以大概率是一个循序渐进的过程。城中村改造从相对乐观角度去看，考虑项目和资金的适当前置，以及近两年城中村改造投资的低基数，短期可能看到一定弹性，与此同时，大部分城市都倾向于货币化或房票安置，也可以提前释放部分需求。持续改善的政策环境有助于房企及市场的企稳和修复，建议适当关注受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进的优质房企。事实上，从三季报的情况来看，优质房企业绩优势明显。在板块整体同比下滑情况下，2023年前三季度第一梯队房企无论是在收入增速上，还是在净利润上，均好于其他梯队房企，当时来看：前三季度第一/二/三/四梯队房企营收增速分别为+3%/+9%/-7%/-12%；归母净利润分别为354亿/-64亿/-3亿/-19亿元。第三季度第一/二/三/四梯队房企营收增速分别为-9%/0%/-16%/-12%；归母净利润分别为75亿/-61亿/-3亿/-25亿。此外，优质房企在利润率水平、费用控制等方面也表现较好。此外，在11月17日三部门联合召开的金融机构座谈会上，证监会也表示将坚持“一司一策”化解大型房企债券违约风险，继续应对上市房企集中退市问题，确保“退得下、退得稳”。这意味着监管层后续可能会在减少房地产上市公司“面值退市”方面有新的举措，从而可能引起热钱对那些股价一两元的地产股的兴趣。

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