金融稳地产政策密集出台 三支箭护航房地产市场平稳运行

　　房地产业在我国经济中具有十分重要的地位，对于经济修复和金融稳定极为关键。去年以来，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，我国推出一揽子稳地产政策，从供给端和需求端同时发力，融易新媒体，力保楼市平稳运行。

　　随着房地产领域去风险进程持续推进，市场预期渐趋稳定。民生银行首席经济学家温彬表示，展望2023年，房地产作为国民经济支柱产业、重要内需增长动力的作用进一步凸显，政策层面仍有持续发力的现实需要和优化空间，尤其是释放有效需求、引导正向预期是激活整个房地产链条的关键。随着金融支持政策的落地实施，优质房企融资得到更强保障，保交楼稳步推进，金融风险趋于收敛。从中长期看，房地产业新发展模式逐渐清晰，经过本轮周期与风险出清，行业逐渐步入良性发展轨道。

　　房企融资加快改善

　　稳地产、保交楼是去年经济金融领域的重点工作之一。去年以来，金融支持房地产措施密集出台，特别是去年11月份以来，以人民银行、银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》为代表，政策面稳房地产力度持续加码，信贷融资、债券融资、股权融资“三支箭”政策保障房地产企业的合理融资需求，市场对于房地产下行的担忧有所缓解。

　　目前来看，随着相关政策效果逐步显现，近一段时间，房地产行业尤其是优质房企的融资环境明显改善。人民银行货币政策司司长邹澜表示，去年9月到11月，房地产开发贷款累计新增1700多亿元，同比多增2000多亿元。去年四季度，境内房地产企业债券发行1200多亿元，同比增长22%。

　　今年以来，金融支持稳地产力度依旧不减。近期，为防范风险从问题房企向优质房企扩散，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。行动方案聚焦专注主业、合规经营、资质良好，具有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面共21项工作任务，综合施策，改善优质房企现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

　　2月20日，中国证券投资基金业协会发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。业内专家认为，该试点工作可以进一步发挥私募资金的灵活性和专业性优势，为存量商品住宅项目保交楼、建设保障性住房和市场化租赁住房等提供新的融资渠道，缓解当前的行业融资压力。

　　租赁住房被视为未来房地产业转型的重要方向。2月24日，人民银行、银保监会发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，为建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。

　　多地下调房贷利率及首付比例

　　去年全年，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）由4.65%降至4.3%。人民银行、银保监会发文将全国层面首套住房贷款利率下限由相应期限LPR下调为LPR减20个基点，二套住房贷款利率政策保持不变；将首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点，更好支持居民刚性住房需求。

　　从因城施策角度看，在去年9月阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的基础上，今年1月，人民银行与银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

　　目前来看，在一系列政策推动下，当前房地产销售情况有所好转，部分城市房价企稳。国家统计局发布的数据显示，1月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加，特别是新建商品住宅销售价格环比上涨城市较上月大幅增加21个。

　　但也需要注意，目前居民中长期贷款仍在低位徘徊。人民银行数据显示，1月住户贷款增加2572亿元，其中，短期贷款增加341亿元，中长期贷款增加2231亿元，整体仍待修复。温彬认为，市场需求的真正回暖，还有赖于政策层面对刚需和改善性购房需求给予更大支持力度，进而带动居民购房意愿、购房能力的全面提升。

　　优化房地产发展模式

　　近日，人民银行发布的《2022年第四季度中国货币政策执行报告》表示“房住不炒、坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时强调“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，改善优质头部房企资产负债状况，因城施策支持刚性和改善性住房需求”，并新增“做好新市民、青年人等住房金融服务”的表述。业内专家认为，这一定调说明金融管理部门对化解当前地产困境的关注度依然较高，稳地产政策加码、协同发力仍是重要方向。