22城卖地完成率仅55%，多地调整一年三推年尾加场冲刺

　　11月29日，北京、杭州、武汉、无锡四城同启土拍。一天之内，有城市现触顶成交、有城市央国企底价包揽、还有城市地块黯然流拍。土拍市场的温度虽不尽相同，但这些城市有一个共同特点：已是今年第四或第五次供地。

　　去年2月份，“两集中”供地成为我国土拍市场的新名词。新规之下，22个试点城市采取集中发布出让公告、集中组织出让活动、全年3批次竞拍的模式，零散出让的“涓涓细流”变成集中出让的“放量供地”，土拍新时代自此开启。

　　新规实施一年多以来，我国土拍市场的“高溢价”得到平抑、房企拿地也更加透明有序，曾经高热的土地市场明显降温，助力实现“稳地价”政策预期。

　　而随着房地产进入阶段性下行周期，寒意也传递到了土拍市场，民企拿地意愿下降、央国企及城投公司兜底、流拍率上升已成为常态。适时适度调整集中供地模式，正成为许多城市的共同动作，上述四地便是如此。

　　业内观点认为，未来集中供地模式可能会发生两方面改变，一是增加集中供地的批次，今年很多城市经开始采取此番措施，后续可能还会有更多城市加入。此外，部分城市已经不太适合放在集中供地名单中。

　　土拍市场两年巨变

　　自土地出让步入市场化阶段以来，我国土地拍卖制度经历了多次变迁。

　　在“两集中”供地政策出台以前，各地土拍多以常态化供地、多次少量的零散供地为主，土地市场围标、抢地乱象频发，“地王”也层出不穷。 各大房企为冲刺销售规模，不惜动用高杠杆四处抢地，流动性风险悄然提升。

　　为平抑土地市场热度、提高土拍的透明度、保障充足土地供应，“两集中”供地政策于去年2月份出台，北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州等22个城市参与试点，徐州、西安、南昌、东莞等地也主动加入。

　　新政作用下，房企的投资拿地节奏发生巨变，有资金实力强的房企自觉机会来临，也有部分区域性房企苦于竞争激烈，公开呼吁地价要“控一控”。总体而言，因2021上半年房企销售高热、补仓愿望强烈，土拍市场热度并未下降。

　　2021下半年，转折点来临，随着“三道红线”、“贷款集中度管理”等政策渐次出台，房企高杠杆扩张的模式受到限制，房地产也步入下行周期。因楼市销售低迷、房企回款恶化、现金流压力提升，土地市场骤然降温，寒意持续至今。

　　据东吴证券(601555)统计，2022年第三批次集中供地中，16个城市整体流拍撤牌率为11.3%，底价成交占比达76%，均较第二批次供地下滑。10月份，南昌第三批集中供地开拍，共挂出22宗涉宅用地，其中12宗地块因无人出价流拍，流拍率高达55%。

　　底价成交、溢价走低、城投拖底、民营缺席，已成为土拍的新常态。

　　克而瑞数据显示，截至2022年三季度末，城投公司拿地数量超过1300幅，占比41%；拿地金额超过1万亿元，占比30%。特别从2022年10月的集中供地情况看，如苏州、济南、南京等城市的城投公司拿地比例高达80%以上。

　　当下，虽然房地产利好政策频出，融易新媒体，但民营房企的资金困境还未根本缓解，叠加集中供地对资金实力的要求，很多民企已经许久未现身土拍市场。

　　东吴证券表示，集中供地背景下大量土地集中上市，对房企的资金实力提出了更高的要求；在房企资金链紧张的行业下行周期中，土地市场短期迅速降温，进而影响地方政府财政；热点城市、优质板块与冷门城市、欠优质板块的分化也在加剧。

　　回望这一年多时间，集中供地的阶段性任务已经完成，2022年第一轮土拍22城平均溢价率为4.4%，第二轮集中土拍的整体溢价率为3.53%，第三轮平均溢价率为2.78%，平抑热点城市土地高溢价的政策效果已经达成。

　　而随着行业步入降温周期，对集中供地模式进行优化调整，已是多地共识。

　　克而瑞研究中心高级研究总监谢杨春认为，从某种意义上看，集中供地的出台是为了防止土地市场过热。但是出台之后，整个房地产市场出现了较大变化，部分企业的资金链趋紧，从而导致后续集中供地政策越来越宽松，市场的效果也持续不佳。

　　东吴证券表示，市场下行时，集中供地会进一步加剧土地流拍。此外，在民企开发商资金链紧张的背景下，地方城投托底拿地越发普遍，但也滋生了一系列问题，如项目开工慢、入市节奏缓、债务风险上升等。调整集中供地政策有必要，有利于行业恢复常态。

　　多地灵活调整供地

　　因土拍市场低温，多地在完成今年的供地计划上，都面临一定压力。