北京商报记者翻阅项目户型宣传册发现，西城天铸此前热度较高、去化较快的低总价小户型房源以及其余待售的小户型产品，实际上也存在诸多槽点。据楼栋及户型分布指示图，该项目中以建筑面积约84平方米的D1户型居多，此户型对比一众状如“手枪”、“刀把”或“哑铃”的户型，设计总体略好一些，南向卧室有两个采光面，客厅及餐厅均处于南北通透的通道中。但是阳台遮挡了次卧的采光，主卧和厨房则处于类U形的凹槽内，且主卧竟然朝北加上窗洞较小，其采光损失较大。总结而言，西城天铸项目小户型的问题也主要集中在房屋采光及空间利用，具体为全明通风与3个卧室的高使用率不能兼得。
有业内人士直言，西城天铸项目户型属于典型的“不考虑面宽的香港户型”。“放在寸土寸金、光照条件远胜内地的香港能够理解，但如果照搬到内地尤其是北方地区，一方面‘不适用’，不能兼顾国内家庭对于采光及通风的需求；另一方面‘不经济’，规划设计导致的房屋实际空间利用率较低问题突出。”
参照物不同的增值争议
地处内城三环地段、与千万级豪宅为邻，限竞房地块，集此三大属性于一身的西城天铸自拿地起便自带“流量”。加上由被冠之“香港豪宅教父”美誉的港企——九龙仓操盘，又是九龙仓在京独立拿地、独立操盘的第一个项目，也使得该项目话题度与关注度颇高。
西城天铸现场销售人员表示，该项目拿地成本较高，加之地处三环与四环间区位优越，周边商业及各类配套成熟，升值空间无限。并将西城天铸与周边的低密高端项目进行价格类比，一为突出限竞房的价格优势，二是用以辅证其未来升值空间。
据了解，项目北侧于2007年建成的保利·百合花园，其在附近麦田门店的挂牌均价约为8.5万元/平方米；次新房龙湖·西宸原著二手房均价在安居客上高达13万元/平方米，一二手价格倒挂至少1万元/平方米起步；与西城天铸一路之隔的丰台地王——泰禾·西府大院，均价为11.3万元/平方米。
一位不愿具名的行业人士表示，归属限竞房性质的西城天铸凭借地段及配套，日后确有一定升值空间，不过这与销售人员口中进行类比参照的同区域豪宅二手房售价应该有所区分。即便日后升值，也是建立在限竞房自身限价基础之上。
资料显示，西城天铸项目所在地块为丰台区城乡一体化西局村旧村改造项目三期0611-638地块R2二类居住用地，起始价为42亿元。2017年9月21日，该地块由九龙仓以62.6亿元总价、16%自持面积比例摘得。出让公告显示，该项目不配建保障性住房，但项目居住建筑规模中套型面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。按照要求，宗地中商品住房销售均价不超过7.78万元/平方米，且最高销售单价不得超过8.17万元/平方米。
据测算，九龙仓拿地溢价达49%，楼面价为6.08万元/平方米。如果剔除自持部分，地块可售部分的楼面价成本将超7万元/平方米。此价格与限定售价仅相差7800元的价差，且高于2014年龙湖以及泰禾在相邻地块的拿地成本。对此，彼时外界曾猜测，九龙仓在该限竞房地块上项目运营和成本控制上或将存在较大压力。
值得一提的是，除户型备受吐槽外，物业费的收取标准也被视为九龙仓·西城天铸项目的一大槽点。有购房者反映称, 对于整个项目占比达70%的小户型购房者而言，近8元/平方米/月的物业费，实际上性价比并不高。并猜测“西城天铸作为限竞房项目，高昂的物业费或与拿地成本高导致的利润空间小”有关。
西城天铸现场销售人员介绍称，项目物业费为7.9元/平方米/月，较高水平的物业费源于九龙仓自家物业后续为业主提供的高端式管家服务。据悉，隔壁普通商品房保利·百合花园项目的物业费仅为2元/平方米/月，龙湖·西宸原著则为9.8元/平方米/月。
就项目户型设计考量、待售房源推盘计划及销售策略、物业费定价是否受利润空间影响等问题，北京商报记者向九龙仓北京公司发去采访函，不过截至发稿未获回复。
(责编：许维娜、孙红丽)
