主持人沈明：近期，楼市整治力度有所加大，北京145家房产中介被立案查处。专家如何看待楼市监管的新动向，房地产中介公司将向何处去？
楼市江湖似乎永远不缺少故事，首付贷虽然选择“潜水”，但并没有相忘于江湖。
《证券日报》记者调查发现，部分房产中介存在垫资、帮买方凑首付、“二套房变首套房”等违规行为。
房产中介违规垫资
《证券日报》记者以购房者身份暗访了多家京城房产中介，在得知本报记者买房首付不够后，经纪人给出了一些“解决办法”。
北京市朝阳区某房产中介表示：“如果您名下还有其他房产，可以将房产抵押给我们公司，最高可抵押房产评估价的七成。我们公司可以做到7天内放款，不会影响买房进度。”
“不过，这类垫资业务一般期限比较短，您需要考虑后续有没有还款能力。同时，抵押用途不可以写购房，并且需要一定比例的手续费”。该经纪人提醒记者。
据其介绍，手续费分为两种：第一，每月收取贷款额1.08%作为利息以及贷款额0.1%作为中介费，签订合同时一次性缴清。第二，每月收取贷款额1.5%作为利息，签订合同时一次性缴清。
在第一种情况下，购房人需要与中介约定固定的垫资时长。以垫资100万元、用款8个月为例，购房人一次性缴纳总额为8000元的中介费（每月收取贷款额的0.1%，共8个月），以及86400元的利息（每月收取贷款额的1.08%，共8个月）。如果购房者用款不足8个月提前还款，中介费不退，利息可按照用款天数退款，不足1个月按1个月计算。同时，8个月的用款期限不可以展期。
在第二种情况下，以垫资100万元、用款2个月举例，购房人一次性缴纳30000元利息（贷款额的1.5%，共2个月），如果购房者用款不足2个月提前还款，实际利息按照用款天数计算（不足1个月算1个月）。同样不可以展期。
上述经纪人表示：“第一种情况适合不清楚资金何时能够周转开的购房人，利息相对较低，不过如果签订的时限较长又提前还款，会损失0.1%的中介费。”
据《证券日报》记者暗访了解，垫资手续费大多为借款额的1%-2%不等，每个月收取，多数中介表示“不满1个月要按照1个月收费”。
“二套房变首套房”
提高贷款额
在某大型房产中介，《证券日报》记者了解到一项可以减轻二套房首付压力，即“二套房变首套房”的“服务”。
上述房产中介的经纪人表示，“我们可以在您不离婚的前提下，将买二套房操作成买首套房，贷款利率执行基准利率上浮10%，贷款比例达到65%。此项业务收取贷款额1%-1.5%的手续费，贷款额0.15%的公证费，80元抵押登记费以及1000元左右的委托费。其中第一项，由我们公司收取。”
不过，面对《证券日报》记者的追问，这位业务员并不愿意透露具体流程，只表示：“您只需提供身份证、户口本、征信记录等个人信息，除了银行面签，其他环节您不用出现。同时，您不用担心风险，此项业务为批贷后缴纳手续费，并且在和卖方签订购房合同时，会签订一个补充协议，写明‘如果贷款未批则合同作废’。我们会和卖方解释清楚，等待批贷的时间一般在10天以内，即使此单批贷失败，也不会耽误很长时间。”
业内人士分析称：“直接的‘二套房变首套房’，从流程来看，是不可能在银行获得审批通过的，因为银行批贷时会查询买方的征信记录，过往的贷款记录等信息是瞒不住的。如果房产中介确实能够实现上述业务，很可能是房产中介提供了假资料给银行，而银行在审核时也涉嫌放水。”
该房产中介工作人员表示：“‘二套房变首套房’的手续费为贷款额的1%-1.5%，一般以贷款额作为区分。近期，贷款额超过300万元的客户手续费按照1.5%收取，300万元以下的客户按照1%收取。”对于这样做的原因，其解释称：“贷款超过300万元涉及到与银行分行层面沟通，所以手续费较高，300万元以下支行审批即可。”
除此之外，还有多项根据购房者实际情况“量身定做”的贷款业务。一位房产经纪人表示：“您只管放心看房，最后如果只是差钱，我们公司提供‘一站式服务’，可能是抵押贷款也可能是消费贷。如果卖家要求全款，我们也可以提前垫资，拿到房本您再按照合同约定把钱还给我们公司。”
在记者的暗访过程中，多个房产中介为了促成交易，对本报记者声称其“业务合规”、“流程正常”。
