海口一酒店公寓租期结束半数业主未续签 租赁方未经同意将小区公区打包转租(3)

　　“海南展会公司进场后，就对小区乱砍、乱拆、乱建。”那娟说，业委会成立后，他们就着手侦查小区的情况。2023年10月左右，他们侦查落实海南展会公司未经业主同意就开始施工的区域是法定归属于全体业主的小区公共区域，并且存在不法施工的嫌疑。于是，业委会也向相关职能部门投诉。

综合执法部门对海南展会公司下达责令停工通知书

　　证据材料显示，接到宝景小区业委会的投诉后，海口市综合执法局秀英分局曾在2023年11月7日介入侦查，经侦查，宝景小区未取得相关审批手续，属擅自开工建设，并责令海南展会公司停止违法行为。

　　秀英区长流镇政府同年11月8日接到反映后 ，会同秀英区综合行政执法局、园林局、住建局于12月15日下午到现场核实。

宝景小区树木遭砍伐后，秀英区园林局对施工单位作出行政处罚。

　　经现场核实和走访侦查，上述部门了解到，宝景小区共有331户业主，其中约180户业主的房子已全权委托给海南展会公司管理。在接手管理后，海南展会公司对宝景小区公共绿化进行升级改造，但未召开业主大会进行投票。业委会成立后，海南展会公司也未经业委会同意和授权，擅自引入公司对小区公共绿化进行施工改造。

　　经秀英区园林局确认，海南展会公司未办理伐移树木的手续就对宝景小区内的公共绿化部分树木进行破坏。经核实，遭砍伐的树木有26株，总价值18150元。负责绿化改造的公司也遭处罚9万余元。

　　由于对侦查结果不服，宝景小区业委会2024年3月21日向长流镇政府提起信访。长流镇政府是年5月8日答复称，经核实，截至2024年5月7日，已跟海南展会公司签约的业主数为131户。同时，经侦查，宝景小区的建设单位未取得施工许可审批，已下达《行政处罚告知书》，待走完程序后依法处置。

海口市资规局曾答复宝景小区业主称，大堂、游泳池属业主共有，业主们起诉后，该答复函遭海口市资规局发函作废。

　　此外，宝景小区业委会还向海口市自然资源和规划局请示“宝景小区规划范围内大堂、游泳池是否属于业主共有”。海口市资规局经查询后，2023年11月 27日答复称，“根据《民法典》第二百七十四条‘建筑区划内的道路、绿地等场所和设施属于业主共有财产。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有’的规定，大堂、游泳池属于业主共有”。

　　基于侦查的结果和职能部门的答复，宝景小区200多名业主决定维权。因为部分业主在国外或年龄太大的原因，最终有64名业主集体向秀英区法院起诉宝景房开公司、莱吉威尔公司和海南展会公司。

　　宝景小区一案代理律师在起诉状中表示，宝景房开公司未经小区业主大会决议同意出租宝景小区公共部分的行为因违反强制性法律规定，属于无效行为，其与莱吉威尔公司、海南展会公司签订的《租赁合同》应属无效。

　　海南良智公司虽非案涉《租赁合同》主体，但其实施了对小区公共部分拆除施工的行为，为便于人民法院查明本案事实，业主们将其列为本案第三人。

　　据此，宝景小区的业主请求法院判决确认《租赁合同》无效。

　　但在案件开庭前夕，海口市资规局于2024年8月7日发函作废有关“大堂、游泳池属于业主共有”的答复函，并称“经查询不动产系统，宝景小区规划范围内大堂、游泳池等未查询到产权登记信息，未产权登记的部分该局无法对其权属进行认定。宝景房开公司来函提及该司与业主签订的《商品房买卖合同》及补充协议对上述部分已有约定……若宝景房开公司与业主双方协商无法达成一致，建议通过司法途径解决”。

　　澎湃新闻查询业主提供的《商品房买卖合同法》及补充协议发现，业主们的购房合同至少有两种版本，其中一个版本在补充协议中约定“除合同另有规定外，凡未进行建筑面积分摊的房屋和配套设施的产权归出卖人”。另一版本则在“关于物业管理区域共用部位有关事项的约定”明确规定，“大堂等公共通行部分……”归业主共有。