深圳优化非核心区限购政策，非深户社保满一年即可买房(2)

4月23日，深圳市房地产业协会曾与深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知，支持住房“以旧换新”。本次新政对其进一步明确支持，相关配套政策有望进一步完善，以提升参与主体的参与积极性，强化“以旧换新”政策效果。

根据中指监测，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”，近期上海亦出台相关政策，另据媒体消息，广州房协也在积极摸查开发商相关“以旧换新”的意向工作，预计2024年将有更多城市出台配套政策，进一步促进置换需求释放。

“整体来看，深圳新政这次主要特点是分区调控, 有利于相关区域释放购房需求。相关区域的成交预计会有提升, ‘以旧换新’等则会带动更多卖房业主换房到其他区域，形成交易轮动，有利于延续‘金三银四’的5000套左右的交易量，帮助房价逐步企稳。”乐有家营销总裁贺玲对界面新闻表示。

据深房中协统计，4月深圳全市新房共成交2826套，环比增长0.4%，同比下降32.1%，其中新房住宅成交2355套，环比增长4.9%，同比下降32.8%；二手房录得（以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）4942套，环比下降4.9%，同比增长32.0%，并未突破5000关口。

从成交数据来看，成交量未呈现出显著增长，市场的整体热度有所降低。在春节之后密集的利好政策、及“金三银四”购房旺季的叠加刺激下，深圳3月和4月的交易量整体呈现出全年的相对高位水平。

但随着政策边际效益的逐渐减弱，市场需求的释放在4月，尤其是在4月下旬开始有所放缓。

库存方面，深圳中原研究中心指出，目前，深圳市场非核心区存量高企，如光明、宝安、龙华、龙岗几区的新房库存皆超8千套，坪山区的库存也超过6千套，去化压力和降价压力都很大。

这也导致近两年来深圳非核心区楼盘持续降价严重，开发商花样营销不断“内卷”，冲击了周边二手市场价格，也进一步加快了市场的下行。

因此，此次新政在非核心区限购松绑后，区域市场有效需求增加，去库存速度加快，成交也会增加，市场竞争将逐步减小，房企资金压力得到缓解，开发商降价意愿降低，有助于稳定市场价格。

“但从购买力来讲，外地人远逊于户籍人口，因此此次政策的效果不能高估。当然，如果市场继续疲弱，后续还会有其他政策跟进，比如非户籍彻底退出限购，增值税免征期5年改2年等。关键还在需求端购买力的提升，这取决于收入、就业和消费等”，李宇嘉表示。