住房“以旧换新” 你会出手吗？

　　“以旧换新”，这个消费品领域的常见概念，正在房地产市场逐步落地。

　　近期，江苏省海安市出台试行商品房“以旧换新”政策，计划今年实施商品房“以旧换新”100套，引发市场关注。相关机构统计显示，去年以来，全国已有超30个城市表态，支持商品房“以旧换新”。

　　商品房“以旧换新”怎么换？它能否有效满足改善性住房需求？新政落地对于房地产市场有什么影响？

　　聚焦置换群体推出新政

　　4月2日，江苏省海安市，当地首批商品房“以旧换新”房票集中发放仪式正式举办。针对首批参与“以旧换新”政策的业主，住房置换资金以“房票”形式发放兑换，业主可定向购买当地一套新房，一次性完成“买一卖一”。

　　商品房“以旧换新”是促进新房和二手房良性循环、释放购房消费需求的重要举措。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉本报记者，近期新房去化难度较大，一定程度上与改善性需求“买一卖一”流通不畅有关。“住房置换群体手上的二手房卖不出去，导致没有足够资金实现‘买一’。国家多次强调要促进房地产良性循环，当市场自我循环较难实现，各地便开始疏通换房渠道，推出住房‘以旧换新’政策。”李宇嘉说。

　　从全国范围看，2023年以来，已有超30个城市表态支持“以旧换新”。盐城、苏州、沈阳等城市发放“以旧换新”购房补贴；宁波、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务；在苏州相城区、郑州、连云港等地，国企平台或开发商直接收购旧房，业主售房款将用于在相应房产项目购买新房。

　　近期，多地细化政策进一步帮助居民“卖旧买新”。郑州市住房保障和房地产管理局4月1日发布工作方案，提出2024年全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套；4月2日，无锡市一家房企发布商品房“以旧换新”公告，提出在无锡市梁溪区范围内试行其指定主体回购居民存量二手商品住房，居民可在该房企下属控股在售项目新购商品住房，首批次“以旧换新”名额为200名。

　　“从目前情况看，各地支持‘以旧换新’的方式主要包括两种。”中指研究院市场研究总监陈文静告诉本报记者，一是房地产企业联合经纪机构对旧房优先推售，若在一定期限内售出旧房，则按流程购买新房；另一种是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来商品房“以旧换新”的主流。此外，对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭，地方政府给予部分购房补贴，也是地方进一步促进购房者“以旧换新”的重要举措。

　　支持加码调动积极性

　　从时间线看，自去年起部分城市就已陆续提出支持商品房“以旧换新”。此次江苏海安推行“以旧换新”，和近两年各地政策操作有所相似。那么，为何这一做法会在近期再度激起水花？

　　“近期多地明确‘以旧换新’政策细则，说明‘以旧换新’操作正成为多地主流的政策工具，从过去的自发试点逐步转变为系统谋划、覆盖面广的政策。尤其在以海安为代表的三、四线城市和县城等，类似政策逐步下沉，将对楼市交易发挥更好的促进作用。”易居研究院研究总监严跃进说。

　　从海安实践情况看，融易新媒体消息，此次海安计划推进100套“以旧换新”项目。据当地披露，其报名人数已经超过400组。目前，已有15套房源成交，还有23套正在进行验房、评估。“说明这样的做法受到市场认可，且有较好的‘消化能力’。目前政策已经进入到实操层面，实实在在利好各类二手房买卖，进而有效促进改善性需求释放。”严跃进说。

　　商品房“以旧换新”究竟如何操作？李宇嘉告诉记者，对于开发商或国资平台直接收购的，是由换房群众选定意向新房房源，与房企签订新房购买意向书。而后，专业评估机构对二手房进行评估并出具相关报告，房企再与置换群体进行洽谈收购等。如果洽谈成功，二手房出售资金将划入第三方监管资金账户，款项用于购置指定项目新建商品房，资金属于闭环操作。

　　“还有一种模式是由政府提供税收减免等扶持。置换购房群体和房企签约新房购买意向书后，房企、房产中介机构、房产信息平台优先密集推送该二手房出售信息，如果交易成功，则推进新房首付款缴纳、按揭贷款等，交易不成功则新房意向合同自然失效。”李宇嘉说。

　　从“以旧换新”整体置换链条看，将旧房顺利卖出存在一定难度。当前，房地产市场呈现供过于求状态，“卖一”困难制约了“买一”推进，这也是为何商品房“以旧换新”在去年就已推出却未激起明显市场反应的主要原因。今年以来，“以旧换新”政策在部分城市取得积极成效，正是个别城市加大扶持力度、引进更多房企介入的结果。