楼市终极改善观望 购买周期拉长

　　开栏的话 从来没有一个“金九银十”遭市场按周来关注。“认房不认贷”后的两个月里，市场走出了从看似快速引爆到趋于稳定的走势。随着最初集中释放期的结束，关于政策作用是否结束的讨论也不断升温。市场是否真的到了底？需求又是否还存在？身处市场之中的买房人、操盘手、经纪人又都经历了怎样的心路历程？“金九银十”收官之际，北京商报对话买卖双方，对过往，希望还原市场两个月的真实状态；对未来，他们又有哪些期待？

　　客户看房从180平方米看到了130平方米，二手房业主尚不能接受价格“砍一刀”的心理预期……政策叠加发酵下的“金九银十”，承载着北京各大新房项目走出寒冬的希冀，然而对于政策带来的市场变化，不同产品项目也有着不一样的理解，有人谈到了“意外”，有人则表示“无感”。“终极置业”的谨慎，来自建发观云的项目营销经理李璟(化名)用一句“需要周期的人变多了”作为自己对今年“金九银十”和当下新房市场的判断。

　　不再是单个区域比较

　　“‘认房不认贷’确实释放了一部分置业需求，但整体释放得非常有限。”在李璟看来，消费降级是抑制这波需求释放的核心原因，反映在购房上，一方面是购房者控制预算，尽可能地降低杠杆，减少房贷压力；另一方面购房者对房子的选择也更为谨慎，基本上不再抱有“淘”和“捡”的心态。

　　据李璟回忆，建发观云项目是在今年10月初开盘的，基本错过了“认房不认贷”最火热的那一波，反映在项目“金九银十”的表现上，就是以平稳度过。但针对政策的惠及面，李璟团队也做了市场研判，对于项目基本不会有太大影响。“建发在北京一直做改善产品，‘认房不认贷’释放了一部分刚性需求，这方面与项目的产品不匹配。而改善需求也分为两种，融易新媒体消息，建发观云项目的很多客户都是，而不是置换的刚需性改善，所以他们都比较谨慎。”

　　另一方面，市场驱动下，购房者可选择的范围不断扩大。集中供地带来一个新变化，反映到销售层面就是集中开盘，李璟称，目前购房者买房不再是单个区域的比较，而是整个北京项目的比较。对比的竞品比较多，对比的区域也比较广，然而他们对于未来市场存在担忧情绪，所以买房也不会太着急。“消费降级对市场的冲击是很大的，当新政发布后，部分购房者真能买的时候，又开始变得犹豫，要不要现在买，现在买又怕高位站岗，买完房之后又怕月供无法保障。”

　　房子越看越小

　　李璟分享了一个案例。“我前后在北京操盘了三个项目，也有客户保持长期联系。印象最深的一个客户，看房从最初的180平方米到现在的130平方米，一样的首付准备，一样的薪资水平，但看房面积越来越小，这也是当前市场的一个普遍现象。

　　李璟称，当前市场的很多项目都存在一个共性问题，到访量看起来还不错，但转化率不高。“房子越看越小，车越开越便宜，这是一个趋势。”

　　政策是短期市场破局的关键，虽然“认房不认贷”带来的短期热度正在消退，但在李璟看来，目前这一关键信号已经出现。

　　“新政9月初才发布，到目前为止也不过两个月时间，很多人很难接受房子一下降上百万的现状，需要一个跟自己博弈的心理过程，这波需求才会涌现出来。”李璟说。

　　李璟称，新房市场和二手房市场本就一体两面，具备相互传导的关系。之于北京，二手房的冷热程度对新房市场起到至关重要的作用。但在市场博弈之下，二手房去化难度肉眼可见地增加了。“邻居花1000万元卖的房，自己的房子只能卖900万元，肯定是心有不甘的。”博弈的市场带来的变化就是，二手房挂牌量增长，但成交量下降，且价格降幅并不“过度”。

　　李璟认为，目前将房源挂出来的大部分是试水的客户，有想法但不强烈。如果这样的状况持续下去，二手房的流动性会有明显改善。“毕竟没有卖不出去的房，只有卖不出去的价格。到时候政策效应是不是更具威力呢？”李璟如是说道。

　　600万产品出货更快

　　“我们各个项目之间也会有信息交流，盘点北京‘金九银十’的市场表现，600万元左右的产品出货更快。”李璟表示，600万元产品出货快的另一面，二手房置换周期相对较短，这部分需求反馈到新房产品上释放得更快。此外，市场还存在“以大换小”的情况，把800万元的二手房换成600万元的新房，手里还能留下200万元左右维持日常生活。从这个角度看，也是购房者心理博弈的体现。