“金九”不及小阳春 “银十”还有门店未开单(2)

　　虽然10月市场的成交活跃度不高，卖方处于市场弱势地位，但大部分业主下调挂牌价的意愿并不明显。一方面，不着急卖房的业主心理预期仍然没有明显下降，另一方面，部分业主因为近期的政策调整预期，也由原来的倾向降价加快成交转为先观察政策走势。

　　“这次新政利好的是那些在北京首套刚需和置换的客户，二手房市场的挂牌量也因此急剧增长，大家都忙着置换‘打新’，市场变化也随着业主心态的变化有了新变化。”范金辉说，一个明显的对比，春节前北京二手房总挂牌套数(包括车位、底商、商办类房产)才11万套，现在已经奔着17万套去了，增长接近6万套，这是一个恐怖的数字。

　　17万套的房源该如何“解套”，中介费调整会带来契机吗？对于很多购房者而言，高昂的中介费会让不少购房者望而却步，尤其是北京等一线城市，房价动辄千万，融易新媒体消息，中介费无疑是一笔不菲的支出。“肯定有影响，但影响不了根本性的东西，没有人会因为中介费降了几万而去买房。”在范金辉看来，促进二手房市场向好，还是要从根源入手，例如九年未变的“普宅标准”。

　　就北京二手房市场而言，置换需求要大于刚性需求，但以五环内的标准认定，非普线在总价468万元/套，以海淀为例，随便找套房子可能都七八百万，甚至要上千万。以468万元/套的标准值去跟房价比对，可能还不到房子评估值的一半，买房贷款是相对受限的，很多人想买房，也是心有余而力不足。普宅标准的调整，能够释放更多的购房需求。

　　九年过去了，北京新房和二手房的房价都有较大幅度的变化，这也客观上形成了满足普通住宅要求的房源越来越少。北京目前实行的普通住宅认定标准还是2014年的版本，当时的最高限价标准是：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374.4万元/套；六环外为单价23760元/平方米，总价280.8万元/套。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下，一套房子的单价或总价在上述价格范围内，才能遭划为普宅。

　　普通住宅与非普通住宅的界定，对于购房者来说意义重大，遭“豪宅”化的当下，买房置换需要更充足的“底气”。范金辉直言，由于普通住宅和非普通住宅首付比例标准不同，给购房者带来的最直接影响就是购房成本增加了，除了首付款外，还包括契税、印花税、土地增值税等等。

　　“认房不认贷”带来市场狂欢，一线从业者也已经从最初的兴奋回归冷静。“我们在等市场，也在等政策，10月还有门店没‘开单’的，持续保持零成交，一波积压需求似乎遭消耗光了。”范金辉感慨称。