政策利好频繁叠加，提振效果如何？(2)

  当时来看，居民信贷端支持持续加码，当时包括五大内容：1、落地“认房不认贷”，支持合理住房需求。2、调降首付比例下限，打开限购城市降首付空间。3、动态调节首套房贷利率下限，调降二套房房贷利率下限。4、落实存量房贷降息，减轻居民负债压力。5、降准降息稳经济，房地产供需两端同步受益。

  房企融资端主要涉及“金融16条”适用期限延期、民营经济31条、明确房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制等。

  地方政策方面，松绑力度自三季度开始提速，据CRIC不完全统计，三季度有133个省市218次放松房地产政策，力度明显增强。9月之后，核心城市迎来双限解禁潮，到目前重点一二线城市已开始陆续限购松绑。

  然而，从市场表现来看，虽然各地新政利好频繁叠加，但对成交的提振效果边际递减。

  依据10月各地新政落地效果情况，大体可以将典型城市分为以下三类：

  一是以杭州、成都为典型代表，随着新政落地，短期内成交、去化均有不同程度的回升，杭州10月一圈层去化率回升至93%，成都10月一圈层中高新南区网签量同环比涨幅均高于其他区。

  二是短期集中放量后，呈现“前高后低”走势，诸如天津、合肥、昆明、南宁等，新政对成交的提振快速递减。

  三是政策“失效型”城市，以长春、福州、济南、青岛、常州等弱二三线城市为主，市场信心缺失，成交尚在筑底阶段。

  从11月的情况来看，据CRIC调研，2023年11月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1151万平方米，环比增长22%，同比下降25%，前11月累计供应面积将达到12986万平方米，累计同比跌幅为10%。随着年末冲刺季来临，叠加核心城市利好政策持续发酵，房企推盘积极性稳步提升。

  但结合当下各城市的成交特征，我们认为，11月成交不容乐观，环比或将稳中有降，同比增幅也将持续收窄，不同城市分化行情预期还将延续。

  这主要是因为，一方面，前11月供应累计降幅进一步扩大至10%，供给对成交的约束作用更加明显。另外一方面，10月多数城市诸如广州、天津、合肥、南京等项目来访、认购在国庆假期后均呈现回落行情。

  接下来不同城市的分化行情大体可以分为以下几类：

  第一类为北京、上海、杭州为代表的核心一二线城市，若无切中痛点的政策利好加持，成交增长动能或将持续放缓。从目前京沪杭市场表现来看，随着“认房不认贷”、限购局部松绑等新政落地，短期内刺激了一波存量需求释放，但是政策边际效应递减，上海外环线热区/新城轨交项目热度下滑明显，平均去化率已降至45%，杭州限购松绑则主要分流了二、三圈层客户，区域分化越加明显。虽然三城高端购买力基础雄厚，但是二手房价下行，成交惨淡的行情也使得改善置换链条受阻，观望情绪加剧，后续若无密集利好政策加持，实则很难对成交产生稳固支撑。

  第二类为短期内热度较高的成都、西安等城市，成交或将转降，供给约束将更为显著。以成都为例，预计11月新开或加推项目约34个，供应量持续低位水平，对中短期成交有制约作用；从供应结构来看，虽7成位于一圈层，但热盘较少，加之一圈层库存相对较低，且多为普通顺销项目房源，难对市场热度有明显助力。西安则因9、10月集中供应，市场需求提前消耗，加上后续市场新增供应节奏放缓，对成交刺激力度减弱，后市主要以去库存为主。

  第三类为南京、武汉等短期内稳步修复，人口、购买力尚有支撑的二线城市，11月成交或将延续小幅微增态势。主要是基于一方面供应放量且结构尚佳，南京加强了主城区改善产品的结构占比，武汉则主要以主城刚需为供应主力，适销对路楼盘入市会带动居民购房热情；另一方面，年末将至，房企也会加强营销力度，对于武汉而言，目前只要有次核心区低于市场价的高性价比楼盘入市，还是可以撬动刚需购房需求的，因而对于11月成交大概率延续高位。