万科经营性现金流连续15年为正，郁亮称有信心战胜阶段性挑战(2)

经营性业务素有资产过重、投资回收周期过长等难题，在消费基础设施REITs推出之前，像购物中心这样的商业地产融资渠道一直比较单一和匮乏，主要靠一些短贷。REITs能够帮助经营性不动产实现商业模式闭环，推动房企从开发商转变为不动产商。

而万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。

此前，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。

业内人士表示，经营性业务的REITs突破将助力万科打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环，实现资产和资金更高效、更良性的运转，万科经营性业务上的能力优势也有望进一步显现。

国金证券研究指出，综合财报数据，预计万科未来开发业务收缩下，经营服务业务的贡献将稳步提升，有利于稳固基本盘。

此外，能够平稳度过2023年，除了万科自身的全力以赴外，也离不开国资大股东深铁的力挺和支持。

自2017年深铁入股万科以来，深国资与万科已在多领域开展合作。2023年5月，万科与深铁合作的深圳湾睿印RAIL IN项目在深圳湾超级总部基地正式开业。

在去年11月，万科被遇做空危机时，深圳市国资委就曾给予积极表态，对稳定市场信心起到关键作用。

深圳地铁董事长辛杰当时表示，“万科背后是深圳地铁，深圳地铁背后是深圳国资”。并表示将根据市场情况进行有序释放以支持万科，包括以市场化、法治化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元。

进入2024年以后，大股东的支持力度也在不断加强。先是在1月，深国资旗下投资平台深投控斥资向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。

而后在3月，在印力REIT询价公告显示，深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额为该基金募集份额总额的29.8%，认购金额约10亿元。

除了大股东的支持外，在行业整体融资显著收缩之下，万科也获得了各大金融机构的信任和支持，2023年在境内外合计新获取的融资近900亿元，其中境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本3.61%。

2024年接下来如何推动公司平稳渡过模式转型，万科提出将着力在以下3个方面开展工作：

1.确保安全底线。在销售端将坚守跑赢大势目标，保持经营层面现金流为正。对未来可能出现的不落实性预估更充分，通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫，2024年实现交易回款不低于300亿元。 

2.坚定降杠杆。未来两年削减付息债务1000亿元以上，主动推进融资模式的转型。 

3.在“保交付”的基础上为社会提供好产品、好服务，实现可持续的内生发展。

除了这三大行动，为确保万科尽可能“活下去”，财报中还指出，自年报发出当日万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席谢冻，自愿领取月薪税前1万元，进行集体降薪。