现场 | 郁亮的信心

观点网 去年在海上丝绸之路节点福州与媒体见面后，今年万科第13年的“朋友”见面会，又选在了陆上丝绸之路的起点长安（西安）。

上一年郁亮是以“微光”传递信心，这一次则是继续表示对市场“有信心”。

“总的说来我们仍然是那句话，短期市场有压力，长期还是有信心。”他说：“我在各种场合都说服大家要树立信心。”

10月20日下午，除了郁亮压轴出场答记者问之外，整场活动更多时间是各业务板块话事人，万科集团联席总裁、万科开发经营本部首席合伙人张海，万科集团联席总裁、万科物业事业集团首席合伙人朱保全，万科物流BU首席合伙人张旭，万科长租公寓总经理胡冬华先后登场讲述所掌管业务的变化与成绩。

在憧憬长期市场的同时，他们更相信“长期主义需要长期的能力建设”，感悟“好产品才是最好的话术”。

这些业务囊括了开发经营服务各个板块，在郁亮看来，万科选择了开发经营服务并重的战略，体现的正是企业在顺应时代改变，唯此才有可能穿越周期。

郁亮坦言，行业阵痛的影响比预想中要长，目前还在持续当中。阵痛的压力对每个人都一样，各方都不容易，都在努力熬过阵痛期。不过，郁亮强调，无论是否愿意或是否接受，行业都将进入新的发展阶段。

郁亮认为当下不必过于悲观，他相信城市永不落幕，只要与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。

“长期还是有信心”

火热时发出警示，低迷时传递信心，这或是冷静看待市场的体现。

经济乏力、行业调整、疫情防控等叠加带来的影响远超预期，房地产行业尤甚，以致出现“市场过剩、政策没用”等论调，郁亮显然不赞同这些悲观说法。

关于市场是否存在供给过剩的问题，郁亮认为，主要城市当前的住房条件“遭平均”了，城市遭小镇平均了，大城市遭小城市平均了。住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。

他列举数据指出，第七次人口普查显示，中国城镇人均居住面积38.6平方米，但是细看可以发现，镇上居民居住面积有42.3平方米左右，也就是说城市居民的居住面积遭镇上居民平均了。城市方面，一二线城市人均居住面积更小，大概34.3平方米左右，“也就是说大城市又遭小城市平均了，像深圳这样的（人均居住面积）才21平方米”。

因而在郁亮看来，市场并没有过剩。

“目前客户对居住的需求越来越多，类型也越来越多样化，但针对新需求的市场供应是不充分的。根据第七次人口普查数据显示，全国城镇人均住房建筑面积38.6平方米，折成使用面积只相当于日本1983年的水平，63%的城市住房还未达到配备电梯的基本门槛。”

虽然市场仍有可为，但预计今年开工量不会超过7亿平方米，郁亮说，这是市场跌过头了，回到了2006年的水平，距离10-12亿平方米的中枢值有较大差距。而这导致的结果可能是“市场在自身产生向上修复的动力”。

他还以今年旅游市场的表现来佐证这一观点：“这可以看今年的旅游市场，过去三年积累下来的旅游需求势能在今年释放，迎来了报复性增长，市场都是如此，修复的反弹力度多大，多长时间，是个问题。但是通常来说，压缩的越厉害，反弹的也会越大，下来时间越快，反弹也会相对快一点，这是市场会自身产生向上修复的力量。”

“住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来。”他认为。

至于政策的作用，郁亮则直言“肯定是有用的”：“政策肯定是有用的，但是不能指望出一个政策能彻底扭转局面。政策某种情况下不是万能的，不是没用的。”

据国家统计局数据显示，9月份全国商品房销售额达10912亿元，较8月份的7708亿元环比增长近42%，万科9月份销售额320亿元同样较8月环比增长近42%。这些数据似乎印证了郁亮的说法：“这是因为市场本身修复力量和政策共同作用的结果。”

他还建言各地因城施策，结合本地市场情况做出更及时的调整，加快政策落地速度。尤其是在供给端，可以有更积极的举措，例如对于库存过多的地区，暂时放缓土地供应节奏，而对于过去规划用途存在偏差的土地和房产，应考虑转变性质去做市场更需要的产品，这些都是地方政府权限内可考虑的举措。

“总的说来，我们仍然是那句话，短期市场有压力，长期还是有信心。”郁亮过往观点总遭同行质疑、理解到最后成为其中一份子，这一次他的观点应该和大多数人的观点相同。

“未来仍有很多机会”

不可否认的是，企业仍在调整中挣扎。