深圳或松绑“限外令”，港澳居民能直接买商用物业、公寓

界面新闻记者 | 王妤涵

深圳楼市对外的限购政策可能进一步放松，港澳人士今后或许能直接购买商用类物业。

9月7日，据中国房地产报报道，深圳市住房公积金管理中心相关人士表示，目前深圳市非住宅类的商业办公物业、商务公寓等，对港澳居民放开了，且此次放松意味着“不限套数”。

需要注意的是，本次放开的是港澳居民，不包括台湾居民和境外人士，住宅的限购政策也尚未放开。

据介绍，住房公积金管理中心将负责审核购房资格与网签备案，相关政策调整是否对外发布尚未明确，但如果近两天有港澳居民购买深圳市的商用物业，可以进行网签。政策是最近几天才更新的，接下来会告知相关职能部门落地执行。

对此，界面新闻致电了深圳市福田区住建局询问有关情况，工作人员表示目前尚未收到官方通知，究竟如何执行还不清楚。

易居研究院研究总监严跃进对此表示，该消息的可信度较高，和当前政策持续放宽的大环境相吻合，因为政策主要针对港澳居民，也和粤港澳大湾区的整个住房发展规划和资源导入的考虑有关系。

在此次放松限购之前，根据2007年7月发布的《深圳市国土局关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》规定，境外机构只能在深圳购买用于办公所需的商品写字楼，境外个人只能购买一套用于自住的商品房。

而境外机构和个人购买非自用房地产的，要遵循商业存在的原则，申请设立外商投资企业，取得营业执照后方可按照核准的经营范围从事相关业务。也就是说境外机构和个人购买非自用商品房，必须要取得两证，一个是《外商投资企业批准证书》，一个是《营业执照》，营业执照中要有房地产投资的营业范围。

在2007年当时的经济环境背景下，制定该政策的出发点是出于维护金融安全和房地产市场的健康发展，用来限制外资投机买房，因此对商办方面的认购往往比较严。

然而16年过后，国内经济环境发生了巨大变化，房地产业进入新的阶段，深圳楼市也有了明显变化。这两年，深圳的商业地产行业景气度面临着一定压力，租金水平也处于持续下行通道。

据中原地产介绍，目前深圳的公寓、商办去化相对较慢，投资属性较强，持币在手是当下更多人的选择。

公寓方面，在2020年为打击炒房行为，深圳对商务公寓“动刀”，停止了商务公寓新增的审批，鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房；同时减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

在这之后，融易新媒体消息，深圳商办公寓的存量并不是很多，近两年公寓供应下滑严重。今年只有4个公寓项目获批，成交也快速下滑。 

目前深圳在售公寓项目74个，其中售价最高的为恒裕深圳湾项目，单价约15.3万/平方米，价格最低的为京基御景荟都，单价约2万/平方米。

商办市场上，戴德梁行数据显示，今年上半年，深圳甲级写字楼市场新增办公面积达45.7万平方米。在大体量新供应的刺激下深圳全市甲级写字楼市场整体空置率上行，到年中达到24.5%的空置率，较去年底上升1.6个百分点。

面对日趋激烈的竞争和相对疲软的新增需求，多数商办写字楼业主积极调整定价策略，业主以更优惠的价格和条款挽留巩固即将到期的租户，全市平均租金环比下降1.5%。

仲量联行的报告也指出，今年二季度，深圳写字楼市场增量需求表现较为疲弱，净吸纳量水平较一季度下再滑21.9%，仅新增8万平方米，以成本节约型需求为主。

存量需求中，面对经营成本压力，企业租户倾向于与业主达成续租协议，争取有利的租金条件，以实现对不动产固定成本进行合理化控制。新增需求增长动能不足，再加上供应仍处于上升周期，写字楼租赁市场竞争压力不断加剧。

而自今年2月6日深港全面通关后，港人北上到内地再无限制，大量香港人蜂拥到深圳来消费。据香港入境处统计，今年7月至8月中旬，港人北上人次超过720万，且香港人北上要远多于内地客南下。

大批客流经深港口岸流动，带动了两地资金、贸易等资源要素流动的同时，也带动了港人来深置业的积极性。

中原研究中心数据显示，今年前7个月，港人来深置业同比上涨超4倍，近4年来，香港人在大湾区所有城市的置业金额中，深圳遥遥领先。

此次向港澳居民放松非住宅类限购，将吸引港澳居民资金投资或自用，从而加快商业类产品的去化。

严跃进还表示，深圳的政策具有风向标意义，此次放宽也给后续商办市场或类住宅市场政策放松释放了积极的信号。