楼市利好政策密集出台 因城施策促进购房需求释放

　　今年开年以来，新一轮楼市松绑及利好新政密集出台。中央层面，央行降准、住建部赋权地方调控、支持房企合理融资；地方层面，约50城相继出台稳楼市新政，广州、上海等一线城市纷纷宣布放松限购。

　　业内人士普遍认为，这意味着自2010年开始在热点城市推行的楼市限购政策已释放出明确放松信号，全国楼市迎来政策密集调整期。这也呼应了“坚持因城施策、精准施策，充分赋予城市房地产调控自主权”，从而促进购房需求释放，让房地产重回健康发展的轨道。

　　广州上海相继放松楼市限购

　　1月27日，广州发布新政，放开120平方米以上住房限购。3天后，上海紧接着放松非本市户籍居民的购房限制。这也意味着，继二线城市后，一线城市也开始在放松楼市限购上持续加码。

　　尤其是对于北上广深四大一线城市中的广州而言，早在去年9月20日，就打响了一线城市放松限购的“第一枪”，放开了外围区域的限购，融易新媒体消息，即除越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等区限购外，其余地区不再设置限购条件。

　　今年1月，广州又在调整区域限购的基础上，从面积上着手放松限购，放开大户型购房限制条件。这遭业内分析人士解读为，是满足改善型需求、加快潜在需求入市的积极举措。

　　而作为楼市“风向标”的上海，开年首月已连出两条举措放松限购。上周，上海明确社保或纳税满5年及以上的非沪籍居民，可在外环以外区域(崇明区除外)购买1套住房。此前三周，上海奉贤、青浦新城已出台人才安居新政，宣布非沪籍单身个人，社保满3年即可在两区特定区域内购买1套住房。从“两区特定区域”到“外环以外区域”，上海对非沪籍单身人士的买房松绑更进一步。

　　新旧模式转换推动高质量发展

　　2010年起，重点一、二线城市相继推出“限购令”，全国住房限购由此拉开序幕。

　　如今，14年过去了，房地产市场发生巨大变化。彼时，一些城市供应紧张，房价过高、上涨过快，政策出台抑制适逢其时。如今，部分城市库存高企，供求关系已发生变化。

　　根据中指研究院对全国100个城市二手住宅销售市场的侦查数据，今年1月，百城二手住宅平均价格为15230元/平方米，环比下跌0.56%，跌幅较2023年12月扩大0.01个百分点，已连续21个月环比下跌；同比跌幅扩大至3.96%。二手房市场维持下行态势，各地业主“以价换量”现象较为明显。

　　正如年初全国住房城乡建设工作会议所提出的，要适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势，稳市场、防风险、促转型，构建房地产发展新模式，实现供求关系新平衡，推动房地产高质量发展。

　　据不完全统计，目前至少有郑州、沈阳、大连、兰州、南京、济南、合肥、武汉、青岛、无锡、宁波等20个城市全面取消了住房限购政策。

　　“从市场形势来看，旧模式已经难以为继了。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，除了出台新政提振市场外，各地纷纷将规划建设保障性住房作为“新模式”的另一组成部分，长期租住或购买保障性住房或将成为未来居住趋势。

　　预计节后购房需求持续释放

　　就在广州加码放松限购的前一日，住建部提出，要坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市房地产调控自主权。

　　“住建部的表态意味着要将调控的权利给到地方，提高政策响应速度，更好地维护市场的稳定。”李宇嘉表示。在此背景下，未来也将有更多城市持续发挥自主权，促进房地产市场的平稳健康发展。

　　未来一段时间，各地的政策将聚焦在哪里？中指研究院认为，在需求端，降低购房门槛和成本仍是政策聚焦点，一线城市有望进一步优化购房政策，促进改善型购房需求释放，而二线城市或将全面取消住房限购。

　　在供给端，城市房地产融资协调机制的建立以及经营性物业贷款的发放将改善房企融资环境。随着市场信心及预期逐步好转，2024年房地产市场有望逐渐筑底企稳。

　　从短期来看，本轮政策对市场的影响将有确定滞后性。诸葛数据研究中心分析师表示，尽管1月一些热点城市放松限购，咨询量有所上升，但并未传导至成交端，预计节后积累需求将得到持续释放，成交规模会有所上升。