“防风险+保民生+促消费”相互协同 房地产市场转入新发展模式

　　化解房企风险、提振楼市信心、改善房地产行业资产负债表……这是过去一年房企、地产从业者以及购房者十分关注的话题。那么，关于房地产市场，今年全国两会释放了哪些新信号？

　　仔细研读今年政府工作报告后可知，有三大方面内容值得关注，一是有效防范化解优质头部房企风险；二是支持刚性和改善性住房需求；三是加强住房保障体系建设，解决好新市民、青年人等住房问题。这意味着，今年房地产行业将聚焦“防风险+保民生+促消费”三大方面，促进行业走向新发展模式。

　　全国人大代表、58同城CEO姚劲波向《证券日报》记者表示，“当下，房地产业已从‘增量时代’进入到‘存量时代’。基于此，建议拓宽房企的融资通道、优化预售资金监管制度、加速数智化落地，让房企行稳致远。”

　　至于房地产行业如何向新发展模式转变？姚劲波认为，房地产行业本身需要从“带动经济发展”单引擎作用，向“经济发展与保障民生需求”的双引擎作用转变；地方政府逐步从土地财政向优化税收结构转变；房地产开发从“旧三高”模式向更关注城市低碳化发展、提供与居住需求升级相匹配的产品与服务品质升维的模式转变。

　　多措并举化解房企风险

　　改善行业资产负债表

　　今年政府工作报告提出，“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”。

　　“过去几年，房地产行业规模快速扩张主要靠‘快周转战略+高杠杆’模式，这种发展模式是不可持续的。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，建立良性循环模式需要继续降低企业杠杆，动态调整政策，促进整体市场平稳运行。

　　“要防止风险扩散到优质房企。当下实施‘三箭齐发’等政策，重点是稳定优质房企，这是行业和市场的基本盘。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示，对于其他出险企业，应坚持市场化原则，该破产的破产、该重组的重组。

　　“降杠杆、缩规模是当前改善房企资产负债情况的主要方式，也是控制风险的主要手段。保持合理负债水平、调整债务期限结构及融资结构、提升股权比例是降杠杆的主要途径；推动收并购、发行CMBS/CMBN、REITs等实现资产出表，可达到补充现金流和缩表的效果。”中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示。

　　至于实操层面如何落地，中指研究院市场研究总监陈文静向《证券日报》记者表示，“2022年底，‘金融16条’‘三支箭’等政策措施先后出台，至今已有超190家房企获得银行授信额度超6万亿元，交易商协会已受理储架式发债申请超1400亿元，近40家企业公布定增、配股募资计划。其中，碧桂园、雅居乐已完成配股，企业融资环境持续改善。”

　　在优化A股房企股权融资后，据公开数据显示，截至目前，共有14家房地产企业发布再融资预案，预计融资合计约573.16亿元；在全面实行股票发行注册制过程中，多家房地产企业的再融资申请已顺利平移至交易所，近日均已受理。

　　“此外，房企可以拿出优质自持物业，参与REITs发行，实现资产出表与现金补充的双赢。”刘水表示，当前房地产行业正在进入存量时代，盘活自持物业成为补充现金流、提高资产流动性的良好手段。

　　今年2月份，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》，明确不动产投资范围、管理人试点要求等。贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，“从房企角度来看，私募基金入场将有助于房企盘活存量资产，增加融资渠道，化解房企金融风险。”

　　“对于持有商业地产的房企来说，要提升运营效率、加强地产的盈利能力，进而做高商业地产价值，有利于REITs的发行与融资。对于持有租赁物业的房企来说，要积极打造长租品牌，贴合政策开发长租市场。一方面利用窗口期通过REITs实现融资，另一方面也为探索新模式、拓展经营方向打好基础。”刘水表示。

　　全国政协委员、中信资本控股有限公司董事长兼首席执行官张懿宸建议，阶段性推出具有中国特色的商业不动产公募REITs工具，助力化解住宅交付风险。具体来看，盘活问题房企的存量资产，通过“问题房企”和“优质资产”的隔离，控制产品风险；所募集资金除归还项目自身的负债以外，全部用于解决问题房企自身的“烂尾楼”交付问题，严禁挪作他用；制定特殊的募集资金监管要求，针对该类别企业和资产的特殊情况，建立专门的资金监管机制。