今日头条推荐：房地产调控释放维稳信号中小房企面临优胜劣汰(2)

　　实际上，过去三个月时间，多部门密集发声剑指房地产。其中，5月17日，银保监会23号文重申严格监管房地产融资。近两个月后，发改委发文要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

　　今年上半年，房企享受了一阵较为宽松的融资环境，亦带动了楼市热度。据央行公布的2019年上半年金融统计数据，住户部门贷款中，被认为能够一定程度上反映房贷变化的中长期贷款增加2.75万亿元，同比增长10%。

　　此前房地产信托受到约束时，多位信托公司人士告诉新京报记者，今年上半年房地产信托整体增速过快，多地银保监局对房地产信托开出罚单，有公司地产项目爆雷，这些可能都是监管收紧的诱因。

　　一位业内人士告诉记者，房企对外部融资的依赖度普遍不低，比如一个项目，可能只有三分之一或四分之一的资金是房企自己出，其余部分都靠外部融资，这就形成三倍或四倍的杠杆。他认为，这一轮调控给的维稳信号很足，可能会逐步淘汰一批中小房企，尤其是高杠杆融资的房企。

　　而根据人民法院公告网，截至7月23日，今年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。除了大量不知名的中小型房企之外，位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也位列其中。张大伟表示，对比全国10万家级别的房地产企业数量，几百家企业的破产算是所有行业里面比例最低。从环比同比看，这个数据也没有明显增加。

　　有分析认为，这其实也是房地产行业集中度提升的开启，有利于市场长远发展。在过往30多年，中国房地产市场享受到人口迁移、城市化以及经济高速发展三股时代红利，从而获得了飞速的增长。但与此同时，也存在企业和从业者良莠不齐，粗放式经营所带来的房屋开发质量不高以及楼盘烂尾等一系列问题。

　　除了资金端收紧，近几个月，住建部也多次对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。5月18日，住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

　　如果算上个别城市宽松政策一日游、房企资金链收紧措施、地方的限售加码、乱象整顿等政策，据中原地产统计，2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，相比2018年同期上涨了31%。

　　趋势前瞻

　　调控已见成效 未来政策以稳为主

　　从调控阶段性成果看，国家统计局数据显示，1-6月商品房销售面积同比下降1.8%，降幅比1-5月扩大0.2个百分点，商品房销售额增长5.6%，增速回落0.5个百分点，楼市泡沫得到一定程度的挤出。

　　此外，房价走势基本稳定。4个一线城市新建商品住宅销售价格6月环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅连续三个月相同；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

　　对于未来政策走向，中泰证券首席经济学家李迅雷对新京报记者表示，房地产调控政策会严控，但不是收紧，重要的是把现在的政策能够落实好。

　　在诸葛找房数据研究中心分析师国仕英看来，政治局首次提出就房地产在经济刺激中的作用进行定调，回应了当前经济形势下社会舆论中有所升温的房地产刺激论调，也给地方政府明确了标准，击破房地产调控放松的幻想。在当前宏观经济形势下，这也将使得地方政府在房地产政策选择上更加审慎，对市场波动更加敏感，政策出台的频率和力度都有可能会加强。

　　对此，张大伟认为，未来政策还是平稳为主，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度，以长效机制引导市场稳预期。而建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性，回归居住属性。

　　“从发布调控政策的城市看，主要以房价上涨明显城市为主，这种城市基本集中在一、二线城市，房价在最近依然处于高位。稳预期、稳地价、稳房价依然是政策的主要内容。”张大伟称。