房地产债务展期规模增至1505亿元 销售端回暖仍是化债核心动力

　　焦灼了一年多的房企化债问题似乎正迎来拐点。最近一周内，央行、银保监会、中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）等接连发布包括支持房企存量贷款、债券合理展期等在内的系列措施，被业内认为是房地产下行周期以来最强有力的政策支持。种种迹象显示，房企化债有望迎来黎明时刻。

　　对于央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，推出的16条金融支持房地产市场措施（以下简称“金融16条”），10余家民营房企代表在接受《证券日报》记者采访时普遍认为，“金融16条”利好房企融资端，有助“保交付”，而房地产市场走出低谷，未来还需要市场端的恢复。

　　不过，对于出险房企，目前重点仍聚焦于如何进行债务重组，以及探索债务展期等化债途径。中指研究院监测数据显示，截至11月16日，房地产债务展期规模已达1505亿元，涉及相关房企40家；此外，约有17家企业计划推出债务重组方案。

　　“当前多数出险房企首先选择对到期债券进行展期，延后兑付压力，为解决流动性问题争取时间。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，房企化债有赖于市场的回暖，房企的核心资产是开发项目，如果市场热度较高，核心资产能有效转化为现金流，即若市场回暖，债务展期及再融资难度也将相应下降。

　　积极缓解债务及经营压力

　　“金融16条”的出台，明确了房地产关联各方主体目前的主要任务，预计未来房企尤其是民营房企将获得开发贷、债券、信托等多渠道的融资支持。

　　“供需两侧双管齐下，将有效避免房企债务风险蔓延。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，对按期兑付确有困难的房企而言，“金融16条”有助于其通过协商完成展期、置换到期债券，为资金周转提供空间，让经营稳定但受行业下行陷入暂时流动性困难的房企率先脱困。而支持存量贷款、债券合理展期，叠加对“保交付”进行金融支持的实质性落地，将使已出险房企获得喘息机会，甚至带动市场进入信用修复期。

　　从多家民营房企近期表现来看，企业仍在积极筹钱补充现金流。“金融16条”出台后，11月15日碧桂园公告称，订立配售协议拟配售14.63亿股，所得款项总额约为39.2亿港元，用途为现有境外债项再融资、一般营运资金和未来发展。

　　次日（11月16日）雅居乐发布公告称，公司拟以先旧后新方式配股，净筹措资金约7.83亿港元。公司称，拟将认购事项所得款项净额用作现有债项再融资及一般企业用途。

　　让市场产生较强信心的还有“第二支箭”——民营企业债券融资支持工具，其在新增“直接购买债券”的同时，提及了央行2500亿元的资金支持规模。

　　11月15日，“第二支箭”首单中票落地，龙湖集团完成200亿元中期票据注册；此前一天，交易商协会受理的美的置业150亿元中期票据储架式注册发行；而更早之前（11月11日），新城控股公告称，公司拟向交易商协会申请新增150亿元债务融资工具的注册额度。

　　在业内看来，“第二支箭”“金融16条”以及保函置换预售监管资金的统一规定，提振了市场信心，形成了信贷、发债、信托、预售资金等多维度的房企融资端支持政策体系，多方位解决短期内房企面临的流动性压力。

　　推进多种债务重组方案化债

　　除了优质大型民营房企，目前一些已经出现债务违约的房企也积极推动债务重组。

　　11月15日，融易新媒体，记者从知情人士处获悉，融创房地产集团正准备对其境内的债券进行整体重组，目前正在对重组条款进行磋商。据悉，截至目前该公司存续境内债券及关联ABS规模合计约154亿元。“后续进展还有待公告。”该知情人士告诉记者。

　　早在11月1日，旭辉控股公告称，已暂停支付公司境外融资安排项下所有应付本金和利息，寻求境外债务全面解决方案，为缓解流动资金压力及为业务营运提供资金，正积极探索处置境外资产。截至该公告日，旭辉控股境外债务总额（包括银行贷款、优先票据和可换股债券）约68.5亿美元。11月16日，旭辉集团相关人士就上述事宜向记者表示，“目前还没有最新进展公布，希望往好的方向走。”

　　“好消息真的来了。我们正在推进债务重组，希望能得到好结果。”一家债务重组计划暂停已逾半年的某房企人士向《证券日报》记者表示。而某千亿元级房企人士则向记者透露，“（公司）债务展期都在正常进行中，至于是否有境内外整体债务重组计划，虽然暂时没有安排，但不排除后续会采取行动。”