万科前三季度实现净利润170.5亿，现金流由正转负

市场的挑战仍然在，万科的归母净利润表示也与销售一样，泛起海浪式变革。

10月28日，万科宣布2022 年三季度陈诉，第三季度万科实现营业收入1307.6亿元，同比增长25.3%；实现归母净利润48.3亿元，同比下降14.4%。

受第三季度归母净利润下降影响，万科前三季度实现归母净利润170.5亿元，固然仍保持增长，但同比增幅从本年上半年的10.6%下降为2.2%。

从营收来看，万科前三季度仍保持不变的增速，同比增长24.4%至3376.7亿元，个中，房地产开拓业务结算面积为 2261.5 万平方米，孝敬营业收入2958亿元，同比别离增长 21.7%和24.8%。

营业收入增长不敷以对冲毛利率的下滑，这是万科归母净利润增长乏力的重要原因。

陈诉指出，受连年来结算项目地价占售价比上升的影响，2022 年前三季度，万科开拓业务结算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除税金及附加后的结算毛利率从2021年同期的18.7%下降至16.5%。

万科总裁祝九胜曾在本年的中期业绩会上暗示，在市场低迷的环境下，毛利率必定是遭受相当压力的，对付万科来说，而今首要选择是确保策划安详，留心成长放在首位。

不外，本年以来，万科主席郁亮多次强调毛利率下滑的重要原因是投资打点存在问题。尽量早在2020年万科就提出在“打点红利时代”必需摒弃旧有模式下的局限扩张思路，越发重视增长的质量，但在行为上未能果断挣脱高增长惯性，仍有部门都市的投资追高冒进。

因此3月底的业绩会上，郁亮就暗示，要改变过往分手拿地的模式，投资额度不再分大饼，通过会合管控，将资金越发会合地投向市场不变、完全边际高，团队操盘本领强的地域。

在此配景下，万科本年严格了投资尺度，融易新媒体，在量入为出、公道仓位基本上，还强调要获取“出格好的项目”，每个项目都要上投委会接头。

从实际环境来看，1-9月，万科共新增27个开拓项目，总筹划计容修建面积约485.9万平方米，权益计容筹划修建面积约303.2 万平方米。个中第三季度新增项目8个，总筹划计容修建面积 307.8万平方米，权益计容筹划修建面积213.1万平方米。

据中指研究院数据，万科本年前9月的权益拿地金额约为313亿元，在同行中排名第9，排名第一的是华润置地，权益拿地金额达784亿元。对比去年，万科大幅低落了拿地力度。去年仅上半年，万科权益拿地金额就达886.5亿元。

即便缩减了拿地支出，但万科少见的呈现了策划性现金流为负的环境。

陈诉显示，第三季度，万科策划性现金流净额约为-124.6亿元，同比下降124.9%；受此影响，万科策划性现金流净额由正转负，从本年上半年的83亿元淘汰为前三季度的-41.76亿元，同比下降442.36%。

在房地产行业整体下行的配景下，策划性现金流已经逾越净利润成为各方更重视的指标，这一数据反应了一家公司策划出入现金的打点本领，权衡该公司收入利润中有几多真正实现现金回笼。

万科策划性现金流净额为负的环境并不多见，2018年上半年曾呈现过一次，彼时主要是受策划性现金支出增加影响。

而万科本年前三季度策划性现金流为负，主要是受策划勾当现金流入淘汰所致。万科财政数据显示，前三季度，销售商品、提供劳务以及收到其他与策划勾当有关的现金合共2662.3亿元，同比下降约28.1%。

现金流入淘汰的同时，万科在第三季度还完成了2021年度股息分配112亿元，部门新获取的项目及旧改项目在三季度到达地价或地皮用度的付出节点，另外由于前三季度的竣工面积同比增长 17.9%，相应的工程款付出也有所增长。

受上述因素的影响，万科钱币资金较中期有所下降，为1188.3 亿元，但仍远高于短期借钱和一年内到期有息欠债总和627.5亿元。

因去年呈现归母净利润下滑，万科本年定下了 “止跌企稳，稳中晋升”的事情方针。在中期业绩会上郁亮曾坦言，从上半年的功效来看，事情方针完成的“马草率虎”，要害是可否继承保持这一状态，这取决于万科的本领有没有成立起来，“肌肉有没有长起来”。

因此，万科本年在地产开拓上严格投资拿地尺度的同时，也更重视晋升策划性业务的策划效率和竞争力。