从3月成交1.6万套的市场高点，到传统的“红五月”不红引发市场关注，再到6月过半成交仅5000套有余，近几月的北京二手房市场从火热之态一路降温。多家机构数据显示，伴随着“小阳春”退场，北京二手房市场已经明显退烧。而二手房成交明显下滑的另一面，是新房成交量的上涨。专家分析称，当前市面上新房尤其是限竞房供应较多，且大部分产品品质也较此前有了明显提升，在这种情况下，新房和二手房之间其实形成了一个轮动的效应，一部分原本计划购买二手房的客户开始向新房市场转移。此外，二手房成交量再降的原因还在于，大部分市场需求在“小阳春”行情刺激下已经渐次释放，现阶段增量需求有限。
成交：二手房网签再降
一路走高的初夏温度与北京楼市成交走出了相反的轨迹。自今年3月二手房成交破1.6万套、刷新2018年5月成交记录以来，此后连续几月北京二手房网签开始走“下坡路”。6月已至下旬，北京二手房仍未越过6000套。
诸葛找房数据显示，自6月起截至6月17日，北京二手住宅成交5657套，占上月成交量的41.1%，半月已过，成交量不足上月一半。在此之前，5月及4月的二手房网签量分别为13764套、14440套。二手房挂牌量方面，在4月挂牌量达到高位后，5月出现小幅回调，截至6月17日挂牌量小幅上涨。
对于二手房网签下滑以及挂牌量的增加，诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出，伴随着限竞房项目的“井喷”，部分购房需求被限竞房吸引，加之近期房地产政策有所收紧，购房者观望情绪浓厚，入市积极性下降，多重因素影响下使得二手住宅成交量走低。而市场上也存在部分业主想赶在最后一波行情前将房屋出售，因而选择将房源挂网，由此便带动了挂牌房源量上涨。
值得一提的是，二手房成交明显下滑的另一面是新房成交量的上涨。
北京商报记者了解到，截至6月17日，北京新建商品住宅已经成交3993套，占上月成交量的84.87%。诸葛找房数据研究中心方面更是预测，从北京6月以来新建商品住宅、二手住宅成交量数据来看，6月新房成交量走高，将会远超5月。
来自我爱我家研究院方面的数据显示，似乎更能印证6月至今新房成交热度的提升。据其提供的统计数据，从截至6月18日的数据来看，6月北京新房市场热度的确比5月高，尤其是在不含保障房、商住房、共有产权房的纯商品住宅上，6月目前平均每日的网签量为155套，较5月增长48.4%。
需求：增量有限
除了新房供应方面来自限竞房对二手房的分流因素外，现阶段需求端方面，有限的购房需求也是影响二手房成交表现的一大重要因素。合硕机构首席分析师郭毅直言，“红五月”不红以及6月以来的“欠佳”二手房成交表现，形成原因也正是因为市场增量需求有限。
“目前，北京意向购房客群本身一直受到最严格的限购与限贷政策的制约，每年所能释放出来的购房需求其实是有限的。加之二手房能否顺利交易，还会受到整个二手房流通环节的影响，即购房人能否顺利购房要看能否腾挪出购房资格和购房资金。实际上，能够腾挪出购房资格和购房资金的这部分人群，每年的增量更是非常有限。” 在郭毅看来，因为在北京现行的严格限购与限贷政策的制约下，北京每年并不会释放出太多的增量需求，所以在二手房成交方面，也很难形成一个可持续的爆发式增长。
郭毅告诉北京商报记者，以往所说的“红五月”，是依托政策节点，业内对一段时间内市场成交状况的反馈，实际上体现出了政策的调整周期与市场的应激反应。通常情况下，政府会在两会后明确当年的楼市调控方向，然后开发商会根据新一年的调控方针，做出自己的营销排布，所以项目入市的一个集中期基本上是在4、5月，这就使得5月左右的楼市成交较为火热，“红五月”的说法也便由此而生。
不过郭毅也表示，其实随着政策在不同时间节点的或松或紧，成交量自然也会有所波动。
此外，郭毅进一步指出，一年的成交量会在4、5月去集中体现，还是9、10月去集中体现，跟开发商的推盘节奏也有着最直接的关系。
“不难发现，今年新房在整体的营销周期上存在着明显前置。从春节前，其实就开始有大量项目开始铺排入市了，而且在价格上也基本上都调整到位。这样的情况下，就使得今年的实际成交节点相对更早一些，所以我们看到在春节之后，很快市场的销量就启动起来了。”郭毅如是补充道。
趋势：降温成共识
