四合院狭窄的缝隙中挤出一棵老槐树，麻雀围着叫成一团。从高处俯视西城区小茶叶胡同，唯独12号院格外不同：瓦片浅灰，鳞次栉比，每条屋脊线都归整有序，透着京味建筑的气派。
一年多前这里还是另一番景象：院里挤满了违建，破砖烂瓦，脏水横流。即便这样，院子还被转租给20多户，为的就是每月一笔可观的租金。但在“共生院”理念下，这处违建被主动拆除，硬件改造升级，部分房间变成长租公寓，实现共生。
几十年违建主动拆了
除了院中间一棵歪脖枣树，百余年历史的小茶叶胡同12号院几乎都变了。围着枣树，院子的主人老陈摆了好几盆花，“刚搬进来，过几天还得再摆点。”他已经在这里住了几十年，看着院子从规整到破败，再到如今重生。
以前院子乱到什么地步？上世纪七八十年代，院子里就开始搭建各种房子，挤得满满当当的。老陈把这些房子分租给20多户，大多都是做生意的。
人太杂，环境自然就乱。“院子里的自行车、电动车就能摆一排，人要出门得侧着身才能过去。”但他也离不开这些租户，每月起码能收上来租金过日子。
其实，胡同深处存在多年的违建之所以难拆，背后都是类似的原因。可到了去年4月，这里的违建竟拆了。
让老陈改变想法的是同一条胡同的16号院。16号院在2017年经过改造，彻底完成升级更新。看到隔壁变了样，他也羡慕。多方联系下，老陈和负责16号院改造设计的北京清筑建筑设计有限公司的主持建筑师刘军搭上了线。
“我们可以帮您升级改造，但首先得先把院子里100多平方米的违建拆了。”刘军提出条件。
拆掉违建，院主人少了收入，能不能同意？想要升级改造，老百姓手里的钱不够，怎么办？改造之后，院子谁来住？协调下，一套此前从未有过的方案出炉：设计方负责投资升级，将院子分为两部分：老人在原有的空间继续居住，过去出租的房子由设计方趸租10年、升级变成长租公寓对外运营。老人只需要负责自己空间的装修费用，每月还能固定收到一笔租金。
老陈算了一笔账。这样下来每月的收入比过去还要高。于是一拍即合，盘踞在院子里几十年的违建终于拆除。
老院全面升级变公寓
东西城胡同里的私房不在少数，大量私房都已经严重破损、甚至成为危房。但由于成本高、程序复杂，老百姓很难对私房进行改造。于是，本能体现老北京风味的院落，就渐渐破败了。
不像是以前改造的公房，私房改造就要面临各家的个性化需求。改造启动没多久，老陈就提出要求：“保留最传统建筑风格，青砖灰瓦，屋顶要用传统工艺。”
为此，刘军调整了方案。在他看来，这也是私房升级改造过程中会普遍遇到的情况。私房主的个性化需求更多，在改造方案上必须反复推敲和商量，才能实现多方满意。
历经8个月的改造，12号院彻底变身。房子保留了老陈最喜欢的屋顶和木质结构。过去6米高的屋顶让房子有了增加隔间的可能。现在，陈先生和老伴的卧室在二楼，一层是客厅、厨房。按照最初签订的协议，12号院除陈先生居住的房间外，已被改造升级为长租公寓。
探索私房改造新路径
自打设计之初，这些长租公寓就瞄准了在金融街上班的高级白领。高级白领住胡同，他们愿意吗？
效果很不错，7套房子目前只剩下1间了。“价格、面积都和过去租的老楼房差不多，但感觉更舒适，关键有北京味道。”大连人赵先生几天前刚搬进来，除了屋里备齐家具家电能拎包入住外，他最满意的其实是卫生间。
以往老百姓住胡同，最头疼的也是卫生间。但经过改造，现在每个房间里都配备了现代化的卫生间。
在解决上下水难题上，用上了最新的“电马桶”。住过四合院的都知道，排水难主要是屋内管线与市政管线高差小、距离远，污水难排。这种“电马桶”因为插电，自带提升泵，还能将粪便打碎，在32毫米直径的排水管中就能顺利排出。
此外，屋里的木地板下，铺着防水防潮材料、地暖管线。这种地暖有别于传统电地暖，是利用空气源热泵中央空调，耗电量不算太高，却能保证屋内的温度。
现在，陈先生有空就会找隔壁的租户聊聊家常，听听年轻人的想法。过去挤满违建的四合院，正通过拆违、改造、升级，实现重生，老百姓的日子也得以“共生”。这样的私房改造路径，也恰恰为其它院落提供借鉴。
(责编：赵春晓、孙红丽)
