热点曝光: 绿城净利增长147%背后：200亿永续债疑吞噬过半净利 高盛下调目标价

　　净利润增147%

　　实际上，除了营收增长缓慢，绿城净利润的高增长也是基于其2018年净利大幅下跌。市场更为关心的另一个问题是，绿城中国在净利润率处于低位、股本回报率接近同业最低的情况下，其永续债增加至212亿元，或对利润产生进一步吞噬。

　　目前，绿城中国拥有员工1万余人、成员企业300余家，年合同销售额超过2000亿元，总资产规模超3000亿元。绿城中国在《2019年中国房地产企业销售排行榜TOP200》中排名第11。

　　值得注意的是，亿翰智库数据显示，截止2019年6月30日，绿城中国永续债存量为185.7亿元，仅次于中国中铁。截至2019年末，绿城中国的永续债进一步增长至212.29亿元，其利息高达12.86亿元，占到2019年归母净利润24.80亿元的近一半。

　　低于市场预期？

　　实际上，在拿地方面，绿城中国似乎愈发激进。克而瑞统计数据显示，2020年1-2月份，绿城新增土地价值312.8亿元、货值585.6亿元，位居TOP100房企首位。 

　　值得注意的是，上述公告发布后，绿城中国股价下跌14.6%。近15个交易日，融易新媒体，公司股价下跌39.12%，市值蒸发96.85亿港元。

　　据亿翰智库统计，绿城中国2020年所拿地块的平均溢价率为23%，地货比约为0.7。在当前的限价环境下，其较高的拿地成本将对未来的盈利空间带来一定压力。举例而言，绿城2020年2月18日在北京通州区所拿地块溢价率高达49.78%，创两年新高，可售住宅部分成交楼面价达30806元/平方米，而周边平均房价约50000元/平方米，未来盈利空间有限。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫对时间财经表示，绿城中国2019年的业绩报告，总体来看是低于市场预期的。虽然规模已经比较大了，但增速没有以往那么高，说明其受到市场调控、信贷收紧等因素的影响。上海中原地产市场分析师卢文曦则认为，不排除房企在诸多严控政策和市场利空情况下，有意集体调低业绩，给后续增长留空间。

　　一位地产业内人士介绍称，现在很多项目都不敢细算利润，好多都是挣扎在盈亏线上。若项目普遍亏损的话，是非常可怕的。而绿城中国这时候选择冲规模，“看不懂”。

　　美元债大跌 

　　柏文喜称，美元地产债二级市场价格普遍断崖式下跌，将会影响此类美元债的后续发行和交易，必然会对房企运用此类融资工具带来不利影响，甚至会触发提前赎回的风险，加大房企的现金流压力。 

　　绿城中国官网介绍，公司1995年1月成立于杭州，2006年7月在香港联交所整体上市，2014年12月，中国交通建设集团有限公司与绿城中国签订战略合作协议，目前已是绿城中国第一大股东。

　　知名地产分析师严跃进对时间财经称，绿城中国净利润率偏低，是因其做中高端产品较多，拿地和建安成本比较高，受限价政策的影响更大。 

　　柏文喜认为，绿城中国2020年美元债到期金额靠前，净融资缺口较大，自然会给公司带来一定偿债压力。但是以绿城中国目前的体量，以及中交作为实际控制人的信用背书，化解这一压力问题不大。（北京时间财经 陈世爱）

　　汇生国际融资总裁黄立冲曾公开表示，地产股股价的下跌与近期地产境外美元债暴跌息息相关。由于美元流动性危机，境外投资人抛售地产境外美元债回笼资金，从而会引发市场对地产公司偿债能力与资金链的担忧。 

　　整体来看，绿城中国近些年归母净利润均出现较大波动。柏文喜表示，这可能和绿城的项目结算周期不均衡有关，同时也和绿城核心团队来自央企，财务数据更为诚实、未进行相关调节有关。 

　　高盛3月24日发布报告称，下调绿城中国目标价8.5%，由11.8港元至10.8港元，维持“中性”评级。该行称，绿城中国3年前收购的低利润项目及资产减值的历史负担在短期内难以消除，而且也没有快速或简单的方法可以提升营运效率，故两者对其盈利能力改善构成压力。因此，公司盈利增长状况仍逊于较强的同业，股本回报率也接近同业中最低。