合肥：开发商一房两卖谋暴利 法院判其赔购房者损失

近年来，随着房地产市场的纵深发展，房地产案件的类型也呈现新的变化。由于合肥市被纳入限购城市范畴，政府对新建商品房销售价格予以限价管控，加之近年来各开发企业融资和建筑成本均有不同程度的增加，在销售限价、成本增加等多重压力下，开发商为维系企业生存、获取利润，更倾向建造精装修楼盘对外销售，同时，开发商为了压缩成本，房产项目出现同质化、低质化，由此引发出大量精装房屋质量不符、瑕疵交付等问题的纠纷。

随着商品房代理销售模式的变化，购房者需要向第三方缴纳一笔团购费、号头费才得以获取购房资格或取得房款优惠，衍生出一批主张退还团购费的相关诉讼，值得关注。此外，业主委员会作为业主利益的代表，起诉主张权利的纠纷也大幅增长。

案例1：母亲擅代女儿卖房，合同无法履行告上法庭被驳回

基本案情：谢某与何某系母女关系。2018年11月3日，融易资讯网（www.ironge.com.cn），谢某以其女儿何某的名义在中介公司的居间下与方某签订存量房买卖合同，约定何某将其所有的位于合肥市桐城南路某小区的一套住宅以142万元的价格出售给方某。

签订合同当日，方某支付了10万元定金给谢某。合同签订后几天，女儿何某得知其母谢某背着自己与他人签订了卖房合同，遂通过中介公司告知买受人方某表示不同意出售房屋。

方某遂起诉至法院要求何某继续履行谢某代为订立的存量房买卖合同。法院认为谢某未取得何某授权，也未征得何某同意，擅自将房屋出售给方某，谢某与方某签订的房屋买卖合同对何某不发生效力，驳回了方某要求何某继续履行合同的诉请。

法官提示：方某作为购房人，在明知房产证上登记的权利人是何某的情形下，未曾核实谢某是否具有代为卖房的权限而贸然签订房屋买卖合同，导致合同最终不能履行。父母与成年子女之间并不当然存在代理与被代理的关系，买受人不能仅凭近亲属关系而想当然的认为具有代理权限。无权代理行为事后未得到权利人的追认，该行为对被代理人不发生效力，交易相对方则需承受合同不能履行的交易风险。

案例2： 实际延期交付却穿上装修“马甲”，开发商仍被判赔偿违约金

基本案情：2016年4月，甲置业公司与刘某签订商品房买卖合同一份，约定由刘某购买该公司开发的办公用房一套，房屋交付期限为2017年5月1日之前，交付条件为取得建设工程规划许可证(正本)。同日，刘某在甲置业公司的指示下又与乙公司签订装修协议一份，约定刘某自愿将竣工验收备案后的房屋交由乙公司装修，装修工程应在2017年12月30日完工交付。

合同履行过程中，甲置业公司未能在约定时间内取得建设工程规划许可证(正本)，但其仍将房屋交给乙公司装修，后于2017年11月17日取得建设工程规划许可证(正本)，装修工程亦在2017年12月30日前竣工交付刘某。

后刘某起诉至法院主张甲置业公司承担延期交房违约金五万余元。法院经审理后支持了刘某的诉讼请求。

法官提示：本案中，刘某虽然最终按照装修协议的约定如期取得精装修房屋，但是甲置业公司提前将不符合交付标准的房屋交由乙公司装修，违反了合同约定，应当承担延期交付违约责任。开发商意图通过小业主与第三方订立装修协议的方式来宽限自己的交房时间，从而免除逾期交房责任，不能得到支持。

案例3、开发商一房两卖谋暴利，法院判其赔购房者损失

基本案情：2016年1月2日，邓某与某房地产公司订立房屋认购协议书一份，约定邓某购买某房地产公司开发的合肥市某小区2号楼201室，单价为9560元/平米，总价60万余元。认购协议签订后，邓某支付了2000元定金。

后因某房地产公司被他人起诉，邓某认购的商品房被法院依法查封，邓某未能及时与该公司签订正式的商品房买卖合同。解封后，合肥市的房屋价格已大幅上涨，某房地产公司遂将案涉房屋高价出售给他人。邓某起诉至法院要求解除认购协议并赔偿其房价上涨损失数十万元。

法院经审理后认为某房地产公司将房屋售卖他人，已构成违约，房价大幅上涨后，邓某已无法以原来的价格购买同样的房屋，而某房地产公司却因此获得高额利益，违反了诚实信用的基本原则。法院在综合双方履约情况及过错程度的情况下，判决支持了邓某要求赔偿房价上涨损失的诉请。

法官提示：诚实信用是每一个民事主体应遵循的基本原则，法律不允许违约方因其违约行为而获益。当事人一方不履行合同义务造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益。（王馨怡 张燕）