今天最新头条：兰州：高价地下停车位引争议(2)

李松表示，格林小镇地下车库属于开发商开发建设，开发者拥有对外租赁的权利，但是无法为业主办理产权证，转让长期使用权的方式本质上是一种长期租赁。还有部分开发商会直接与业主签订车库买卖合同，但本质上也是租赁合同。如果严格按照合同法关于租赁期限的规定，格林小镇超出20年的租赁期限约定无效。另外，开发商将人防工程的车位出租的，还需要向人防工程管理部门和公安消防监督管理机构申请办理《人防工程使用证》和《使用人防工程消防安全许可证》。实践当中，有的法院因为开发商没有办理上述许可证，而认定租赁合同无效。

兰州市住建局房产开发科工作人员在接受《法人》记者采访时表示，天庆公司采取了长租和短租两种行为将地下车库出租给业主，但对于开发商能否以超过20年期限转让使用权问题，几位工作人员的看法并不一致。部分工作人员认为按照合同法规定租赁期限确实不能超过20年，但到了20年后自动延续，不需续费，就相当于把车库出售给了业主。

不过记者注意到，格林小镇地下车库纠纷引发的车库使用权出让和管理问题很快引起兰州市住建局的重视。2019年6月20日，兰州市住建局便印发了《关于规范兰州市房地产开发项目车位(库)使用权转让和出租管理的通知》，通知要求，项目配套车位，应首先满足小区业主的使用需求，严禁对车位(库)只售不租;车位租赁价格严格按照《兰州市机动车停放服务收费管理办法》实施，同时按照合同法规定，最长租赁期不得超过20年。

然而这一规定下发后，并未得到有效落实，包括格林小镇在内的小区仍在继续以一种长期租赁的形式对外“出售”地下车库。有业主认为，该管理办法如果得不到落实，就属于空头文件，住建部门应该对20年租赁期到期后的法律保障问题作出进一步说明。

李松表示，目前全国各地很多地区的住建部门都无法为业主办理车库产权证，开发商为了快速资金回笼，只能通过“自动续期”的方式出售车库。如果产生纠纷进入诉讼，法院很可能认定超出20年租赁期限的部分合同无效，开发商需要返还业主超出部分的租赁费用。(责编 吕斌 美编 赵佳)