【房企年报】越秀地产销售依赖广州 毛利率大降9个百分点

　　3月16日，越秀地产发布2020年度业绩公告。报告期内，实现营业收入462.3 亿元，同比增长20.6%；归属股东净利润42.5亿元，同比上升21.9%；核心净利润40.2 亿元，同比上升 14.6%。而截至2020年末，关于“三道红线”的财务指标，越秀地产的剔除预收款后的资产负债率为69.2%、净负债率为47.5%，现金短债比为2.25倍，均未踩线，属于绿档房企。

　　业绩明显降速 销售仍然依赖广州一城

　　作为国企，越秀地产一直都给外界保守的印象。2020年，越秀地产业绩降速明显。其营收和净利润增速较2019年放缓明显，尤其是营收增速，由2019年的44.92%大幅下降至20.62%，净利润增速则由27.69%降至21.95%。

　　而在盈利能力方面，越秀地产的毛利率下降明显，由2019年的34.21%大幅下降了9.06个百分点，至25.15%。虽然正如董事长所述，房地产行业整体毛利率都在降低，但越秀的降幅依然较大，系去年大湾区高毛利率项目交付减少所影响。同时，2020年公司的销售净利率也由12.34%下降至10.13%。

　　2020年，越秀地产实现合同销售金额957.6 亿元，同比上升 32.8%，超额完成全年802 亿元的销售目标。越秀地产董事长林昭远在发布会上表示，2021年越秀地产的销售目标是1122亿元，按照可供货值60%的去化铺排。相较2020年，增速约17.17%。 

　　2020年，越秀地产在大湾区销售额636.6亿元，占比66.5%，其中广州的合同销售额为557.9亿元，占比高达58.3%。此外，公司在华东地区、华中地区、北方地区和西南地区的销售额分别为199.2亿元、68.4亿元、42.8亿元和10.6亿元。整体来看，越秀地产对广州地区依赖程度较高，对外扩张缓慢。

　　而在广州的销售中，TOD项目又发挥了主要作用，2020年公司的TOD项目销售额达到170亿元，较2019年的50.8亿元同比增长234.65%，远高于32.8%整体销售额增速。可以说，TOD项目或是越秀地产在千亿之后能否超车的主要竞争力所在。而走出公司资源、关系较为雄厚的广州大本营，TOD项目能否快速展开异地复制则是其扩大规模的关键。

　　目前TOD土储占比15.8% 业务扩展主要依托广州地铁

　　货值决定规模，在粤港澳竞争愈加激烈的背景下，越秀地产凭借自身国企背景，走差异化扩储道路，公司的“6+1”拿地策略包括：“轨交+物业”、国企合作、城市更新、“住宅+配建”、收并购和产业勾地六种方式拿地，及公开市场竞拍项目做补充。其中，TOD是公司未来重要的发展模式。

　　TOD是一种以公共交通导向的房地产开发模式，主要围绕火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交易及巴士站形成一个集工作、商业、居住为一体的综合体类物业开发项目。

　　虽然越秀地产如今已是千亿房企的准预备役，但在房地产黄金十年中，越秀地产发展并不突出，仅仅是拥有广州国企背景的地方性国企，2017年公司的销售额仅400亿出头。之后随着全国性房企争相涌入粤港澳湾区，越秀地产在广州的处境也逐渐变得艰难。不过得益于其国企平台的优势，越秀地产抢到了广州第一个TOD项目。

　　2016年4月份，越秀地产母公司越秀集团与广州地铁集团签署企业战略合作协议，宣布双方将在资本运作、金融服务、物业开发、云计算等领域进行全方位的合作。2019年，越秀地产成功引入广州地铁作为第二大股东，融易新媒体，之后，越秀地产陆续拿下了广州地铁手里的多个“轨交+物业”项目。

　　此前在2020年8月的中期业绩发布会上，林昭远表示，公司会保持每年大概2-3个新增轨交项目的铺排。针对轨交业务的城市拓展，则还是主要依托于广州地铁的技术输出来展开业务扩展。林昭远表示，广州地铁对于全国多个城市都在输出技术，在这个过程中将会有条件地带动越秀地产进行全国更多城市轨交业务的洽谈，目前正在洽谈的包括武汉地铁、成都地铁等。目前TOD项目整体占比较小，而广州外的TOD项目拓展也存在较大的未知数。

　　2020年，越秀地产收购了广州星樾山畔和广州星汇城两个TOD项目，新增土地储备约103万平方米。截至2020年末，越秀地产共有5个TOD 物业项目，布局广州黄埔、增城、番禺三大片区， 总土地储备388万平方米，约占公司大湾区土地储备的28.7%、总土地储备的15.8%。截至 2020 年 12 月 31 日，越秀地产总土地储备约为 2454 万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约为 55.1%。

　　而TOD项目一般规模较大，覆盖较多业态，要求更高的开发运营经验， 比一般的物业项目开发周期更长，对资金的占用较大。并且公司近年来加大了投资性房地产的发展力度，商住并举，也沉淀了不少资金，2011年以来仅有两年投资活动呈净流入，2019年投资活动净流出高达200多亿元。随着公司TOD业务的逐渐扩大，对资金周转的能力形成较大考验。